Comment amortir vos frais de notaire ?

Les frais d’acquisition (injustement appelés frais de notaire) s'appliquent à l'intégralité du bien immobilier acheté. Si des meubles figurent parmi les composants de la vente, ils seront également taxés, mais ils peuvent être exclus de la base taxable, avec un plafond à 5 % du prix de vente et à condition de présenter les justificatifs de leur valeur.

Les émoluments du notaire prennent en considération les honoraires liés à la promesse de vente.

L’amortissement des frais de notaire est possible dans certaines situations : si les honoraires d’un travail supplémentaire sont établis librement, l’acquéreur peut négocier le montant.

Cas des LMNP (loueurs en meublé non professionnels)

2 régimes fiscaux sont disponibles :

• Le régime réel : il permet une diminution des bénéfices déclarés grâce à l’amortissement des travaux. Il est donc idéal pour payer moins d’impôts.
• Le régime micro-BIC : les revenus annuels des LMNP sont inférieurs à la moitié de la rémunération globale du foyer fiscal ou n’excèdent pas 23 000 € (1). Tous les revenus locatifs sont soumis à un abattement de 50 %.

L’amortissement des LMNP garantit la ventilation des différents éléments du bien ancien ou neuf. Ce dernier est acheté et proposé ensuite à la location, avec une durée spécifique d’amortissement (aménagement, gros œuvre, terrain ...). Seuls les biens meublés sont concernés.

Pour pratiquer l’amortissement des frais de notaire, il est nécessaire d’investir dans un logement et de répondre aux critères d’éligibilité fixés par la loi.

Selon l’administration fiscale, il est normal qu’un bien immobilier se déprécie ou s’use au fil des années. Heureusement, cette perte de valeur peut être compensée. Comment ? En la comptabilisant comme une charge non décaissée. De ce fait, les prélèvements sociaux et les impôts seront réduits.

Le rôle du notaire

Au moment de l’acquisition d’un bien immobilier, la mise en forme de l’acte et la réalisation des différentes formalités sont à la charge du notaire. Ce dernier perçoit des émoluments en contrepartie de ses prestations. Il reçoit aussi de l’argent pour le financement :

• Des débours : le notaire engage ces dépenses pour mener à bien ses missions. Il s’agit, par exemple, du recours à un professionnel de l’immobilier, des frais de poste ...
• De la sécurité immobilière et des droits d’enregistrement : ces sommes sont mentionnées sur la facture, sous les onglets « CSI » et «PUB ».

Pour information, l’article A444-53 du Code de commerce réglemente les émoluments. Ainsi, les notaires pratiquent des tarifs quasi-similaires pour des prestations données.

La TVA de 20 % s’applique sur les émoluments.

Les frais d’acquisition s’élèvent à environ 8 % de la valeur d’un bien ancien (dont les 3/4 pour le financement des droits de mutation). Du fait de l’absence de droits d’enregistrement, ils sont moins importants dans le cas d’un bien neuf (2 à 3 % du prix de vente). Toutefois, une taxe de publicité foncière est prélevée par l’État.

La comptabilisation des frais de notaire

Même si le notaire fournit un relevé de situation, ce document n’est pas une facture.

2 méthodes permettent de déterminer les frais de notaire :

• L’enregistrement des frais d’acquisition en charge.
• La comptabilisation des frais à l’actif.

Les comptes suivants sont utilisés :

• La TVA déductible (44566) : TVA de 20 % sur les émoluments du notaire.
• Les honoraires (6226) : émoluments du notaire.
• Les droits d’enregistrement (6354) : taxes de sécurité immobilière et de publicité foncière.
• Les frais d’actes et de contentieux (6227).