Le déficit foncier a doublé : une aubaine pour les investisseurs !

Institué par la loi Balladur en 1993 pour encourager l’investissement locatif, ce dispositif a permis aux bailleurs de déduire du revenu global imposable la part de « déficit foncier » issue de travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration relatifs à une location vide.

Limité jusque-là à 10 700 euros par an – avec la possibilité de reporter l'excédent éventuel sur le revenu global de l'année suivante pendant six ans (10 ans sur les seuls revenus fonciers) –, le législateur a voté pour le doublement de ce seuil historique pour les années 2023-2025, le nouveau plafond d’imputation étant rehaussé à 21 400 euros.

Exceptionnelle, cette mesure votée dans le cadre du projet de loi de finances rectificative adopté en 2022 est conditionnée à la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Elle vise notamment les logements estampillés « passoires thermiques », l’objectif affiché du gouvernement étant d’inciter les bailleurs des biens les plus énergivores (E, F ou G) d’atteindre un score minimal « D » après travaux. En cohérence avec la loi climat et résilience qui, pour rappel, interdira la mise en location de biens classé G à partir de 2025, et « F » dès 2028, le rehaussement de cette carotte fiscale est donc censé encourager le bailleur à engager des travaux d’ampleur, tout en bénéficiant d’un allégement d’impôt renforcé.

Si seules les dépenses liées à la rénovation énergétique d’un bien sont concernées par cette majoration, d’autres obligations sont à observer :

• Le déplafonnement porté à 21 400 euros ne concerne que les dépenses éligibles à un déficit foncier.
• Le propriétaire doit être imposé sur ses revenus fonciers sous le régime réel.
• Les dépenses relatives aux travaux d’amélioration de la performance énergétique doivent être payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
• Le logement doit passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe de performance énergétique A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2025.
• Pour attester du changement de classe au diagnostic de performance énergétique, le propriétaire doit réaliser deux DPE, avant et après travaux, et au plus tard le 31 décembre 2025.

Selon l'article 156, I-3° du Code général des impôts (CGI), le bien doit être loué durant une période minimale de 3 ans à compter de l’année d'imputation du déficit foncier.

Face à l’interdiction progressive de la mise en la location des logements les plus énergivores – quelque 1,6 million dans le parc locatif privé en France –, le doublement du déficit foncier présente plusieurs bénéfices pour leurs propriétaires :

• La possibilité de déduire des revenus imposables – et dans la limite de 21 400 € annuels – les dépenses « déficitaires » (supérieures aux revenus locatifs) liées aux travaux de rénovation.
• Le mécanisme du déficit foncier et son report d’une année sur l’autre échappe au plafonnement global des niches fiscales.
• La réalisation de travaux de rénovation garants d’une meilleure étiquette au DPE renforce la « valeur verte » d’un bien et offre à son propriétaire une plus-value patrimoniale pérenne.
• La mise sur le marché de la location de biens rénovés et aux normes.