SCI : le déficit foncier est-il remis en cause lors de la cession des parts d’un associé ?
Le propriétaire bailleur d’un logement peut déduire, chaque année des loyers encaissés, les dépenses engagées jusqu’à créer un déficit foncier. Les règles de déduction sont d’application strictes mais s’appliquent-elles également à l’associé d’une SCI ?
Le contrôle des dépenses déductibles effectuées par le bailleur
Les bailleurs imposés selon un régime réel peuvent déduire de leurs recettes les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration, les rémunérations versées à des tiers pour la gestion et l’administration des immeubles, les primes d’assurance, les impôts et taxes, les provisions pour charges de copropriété ainsi que les intérêts d’emprunt.
Si les loyers encaissés sont insuffisants pour absorber les dépenses, hors intérêts d’emprunt, le propriétaire bailleur constate alors un déficit foncier. Il peut imputer ce déficit sur son revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Cette règle permet ainsi de diminuer l’assiette de calcul de son impôt sur le revenu.
Si le déficit foncier (hors intérêts d’emprunt) est supérieur à 10 700 €, le solde est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Un tableau figurant sur la déclaration 2044 permet au service des impôts de suivre au fur et à mesure des années le déficit restant à reporter.
La détention d’un logement par le biais d’une SCI
La détention de l’immeuble peut être indirecte : l’immeuble est inscrit à l’actif de la société civile immobilière (SCI). Les associés détiennent un nombre de parts sociales proportionnel à leur investissement. Les loyers sont imposés entre leurs mains selon les règles de droit commun des revenus fonciers y compris la constatation d’un déficit foncier.
La conservation de l’immeuble ou des parts
Pour que la déduction du déficit foncier soit pérennisée, le bailleur doit conserver le logement à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l'imputation du déficit a été pratiquée. Cette règle de conservation concerne également les détenteurs de parts d’une SCI
La cession des parts avant l'expiration de ce délai de trois ans entraîne la reprise de l'avantage, même si la société maintient l'immeuble à la location.
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