La location saisonnière côté propriétaire

Les précautions à prendre en matière de locations saisonnières ne sont pas réservées aux locataires séduits par des annonces mensongères aux termes flatteurs, décrivant une vue imprenable sur une mer bleu océan découpée par les montagnes, mais devant laquelle un mur ne laissant pas admirer le panorama au-delà de ses briques a été construit. Les précautions à prendre ne sont pas davantage réservées aux voyageurs plus séduits par l'objectivité des photos que par la subjectivité des mots, et se retrouvant devant un bassin asséché où seules se baignent des brindilles et des insectes en lieu et place de la superbe piscine d'eau turquoise du catalogue de voyagiste. Le propriétaire qui souhaite devenir bailleur le temps des vacances a aussi des précautions à prendre pour louer en toute sécurité son appartement inoccupé à la mer, à la montagne ou à la campagne.

À la recherche du vacancier locataire

Étant donné ce que la location saisonnière rapporte, pourquoi ne pas louer son appartement quelques semaines par an en se réservant la possibilité de l'occuper soi-même ? Surtout que la saison des vacances attire une foule en demande de dépaysement, mais aussi de logements ! Les candidats à la location saisonnière ne manquent donc pas, et les demandes d'hébergement concernent aussi bien les stations touristiques que les stations du tourisme vert ou de l'écotourisme, cette « forme de voyage responsable dans les espaces naturels qui contribue à la protection de l'environnement et au bien-être des populations locales » selon la définition de l'Association Française d'Ecotourisme. Le rural, ses auberges et ses fermes, attire en effet de plus en plus d'âmes écologiques et de chercheurs de bonheur dans le pré.

Faire classer son logement meublé en meublé de tourisme

Pour les vacances, vous ne visez pas une étoile au guide Michelin, mais souhaitez bénéficier du classement en«  meublé de tourisme ». Bonne nouvelle : c'est plus évident, même si le Préfet du département intervient ! Alors comment procéder ? Tout d'abord, vous devez faire visiter votre logement candidat à la location saisonnière à un organisme de classement agréé. Une fois la visite préalable au classement effectuée, vous obtenez un certificat de visite, mais pas encore le sésame pour entrer dans le classement des meublés de tourisme. Vous devez encore constituer un dossier de demande d'agrément dans lequel vous devez glisser le certificat de visite, mais aussi une déclaration de mise en location et un état descriptif du meublé et de ses conditions de location, avec une case pour les animaux domestiques acceptés. La demande de classement est fournie par le ministère de l'Équipement des Transports et du Logement.

Les avantages du classement en meublé de tourisme

Le classement en meublé de tourisme n'est pas obligatoire, mais il est avantageux, les meublés classés attirant davantage parce qu'ils sont soumis à un contrôle de l'administration qui évite la promesse d'une «vue panoramique » qui oublie le «sur une décharge », et se louant par conséquent plus facilement. Une location plus aisée n'est pas le seul avantage du classement en meublé de tourisme. Ce classement permet aussi une exonération de la taxe professionnelle alors qu'elle s'applique normalement à tous les loueurs à partir du moment où l'activité est habituelle. Pour bénéficier de cette avantageuse exonération, le bien immobilier classé doit se situer dans votre habitation personelle, c'est-à-dire, par exemple, une résidence secondaire où vous ne séjournez qu'une fois par an. N'étant pas assujettis à la taxe professionnelle, vous serez assujettis à la taxe d'habitation.

Téléchargez un contrat de location saisonnière

Les obligations du meublé de tourisme

Une fois son étoile au guide Michelin, le chef ne se repose pas sur ses lauriers mais travaille de la toque et du fouet pour la conserver. Ses casseroles et ses assiettes réputées ont une obligation de résultat : la satisfaction des papilles. De la même manière, le classement en meublé de tourisme confère des obligations : le meublé doit être loué à la semaine ou au mois (ou même à la journée) pour une durée qui ne doit pas, pour un même locataire, excéder 12 semaines consécutives. Le local meublé donné en location devant correspondre au bien immobilier classé, vous avez l'obligation d'aviser la mairie de toute modification apportée au logement. Vous devez également l'aviser en cas de cessation de mise en location du logement. Et l'état descriptif du logement n'étant pas réservé à l'administration, vous devez le transmettre à tout candidat qui en fait la demande.

Autant le critère n°1 de la résidence secondaire est la proximité avec le lieu de la résidence principale, autant la location saisonnière est souvent éloignée de la résidence principale. Cet éloignement du lieu de villégiature entraîne un premier contact par téléphone. L'étape suivante de la relation entre le loueur et le locataire est souvent la poste pour adresser par courrier cet état descriptif fournissant des renseignements sur la « situation du meublé dans la localité », sur le logement lui-même (son confort, ses différents équipements) et sur les conditions de location (si le logement est classé en meublé de tourisme, il est obligatoire d'utiliser un descriptif-type). L'autre obligation est la visite de vérification de la conformité du meublé aux normes exigées pour sa catégorie, mais le loueur ne doit s'y soumettre que tous les 5 ans, à partir de la date-anniversaire du classement initial.

Contenu du contrat de location saisonnière

L'accord du candidat locataire étant obtenu sur le descriptif, les renseignements qu'il contient sont essentiels. Le contenu du contrat de location n'est pas moins important. La loi fait donc obligation d'effectuer par courrier les engagements respectifs, mais elle n'exige pas des lettres recommandées : une simple correspondance suffit. Le contrat de location s'envoie par courrier, mais vous ne devez pas le signer afin d'éviter des modifications de clauses sans votre consentement. Vous signerez le contrat une fois qu'il aura été signé par le vacancier locataire. La durée doit également figurer dans le contrat de location mais la mention de la semaine, par exemple, est trop approximative : les dates de début et de fin du séjour doivent apparaître, ainsi que les heures d'arrivée et de départ. Quant au prix de la location saisonnière qui tient compte du confort du logement, il doit obligatoirement figurer dans votre contrat.

Une garantie pour le loueur : le dépôt de garantie

Vous devez mentionner dans votre contrat de location la somme à verser pour la réservation. En tant que loueur particulier, vous êtes libre face au montant, mais il ne dépasse généralement pas les 25 % du prix de la location maximum que les professionnels peuvent exiger. La somme versée pour la réservation est soit des arrhes, soit un acompte, ce qui n'est pas synonyme.

• Dans le cas des arrhes, le locataire saisonnier peut se dédire en les abandonnant, alors que vous ne pouvez renoncer à la location qu’en versant au locataire le double des arrhes versés.
• Dans le cas de l'acompte, l’engagement est ferme et définitif. Le locataire ne peut donc pas y renoncer, à moins de perdre la somme versée et de régler le solde du montant de la location. 

La location saisonnière a droit, comme le bail à l'année, à son dépôt de garantie. Quand le loueur n'est pas un professionnel, le dépôt de garantie n'est pas plus réglementé que la réservation, mais son montant, qui tourne en général autour de 20 à 25 % du prix de la location, est à mentionner dans le contrat de location. À la fin du séjour, et non pas deux mois après, vous devrez restituer cette somme au locataire s'il n'y a pas de dommages constatés.

L'état des lieux de la location saisonnière

À l'occasion de la remise de clefs où le locataire règle le solde de la location et verse le dépôt de garantie, vous devez établir un état des lieux, en présence du locataire, faisant l'inventaire des éléments mis à sa disposition. Cet état des lieux qui précise l'état des éléments pour chaque pièce est utile pour prouver une dégradation et justifier la restitution partielle ou la non restitution du dépôt de garantie.

L'attestation d'assurance qui rassure

Pour vous rassurer, vous pouvez, en tant que propriétaire du logement meublé, exiger de votre locataire la fourniture de son attestation d'assurance vous garantissant qu'il est couvert contre les risques locatifs tels que l'incendie ou le dégât des eaux grâce à l'extension « villégiature » de sa police d’assurance habitation ou à un contrat limité à son séjour chez vous.