Lorsque le vendeur d’un bien immobilier souhaite continuer à y habiter quelques semaines après la signature de l’acte authentique, c’est possible mais un prêt à usage (ou commodat) doit alors être signé, avec l’indispensable accord préalable de l’acquéreur.
Le nécessaire accord préalable de l’acquéreur
La signature de l’acte authentique de vente opère un transfert de propriété : l’acquéreur devient propriétaire et le vendeur n’a plus aucun droit sur le bien vendu. Si pour différentes raisons (retard dans la construction d’un nouveau bien, retard dans le déménagement etc…) le vendeur a besoin de résider encore quelques temps dans le bien qu’il vient de vendre, il convient de recueillir l’accord écrit de l’acquéreur (qui devient le nouveau propriétaire) en amont. Cette solution ne peut en aucun cas être imposée à l’acquéreur.
La solution : le prêt à usage
Cette situation doit être formalisée par un écrit : le prêt à usage.
Il s’agit d’un contrat conclu à titre gratuit entre le vendeur et l’acquéreur, par lequel ce dernier autorise le vendeur à résider un certain temps dans le logement. Il n’existe pas de formalisme légal à respecter pour ce contrat. Il sera néanmoins utile de préciser :
- la durée de cette mise à disposition,
- les obligations des parties,
- les éventuelles interdictions qui seraient faites au vendeur (travaux ou transformations),
- l’obligation d’assurer le bien à son nom,
- la possibilité de prévoir des pénalités financières en cas de libération tardive par l’ancien propriétaire (le vendeur).
Il est également possible de faire consigner chez le notaire, une partie du prix de vente qui ne reviendra au vendeur qu’une fois le bien totalement libéré de toute occupation.
Le bail : une solution inadaptée
Attention, le prêt à usage est nécessairement conclu à titre gratuit. La facturation d’une somme, même dérisoire, pourrait requalifier cette situation en bail. Or, si le vendeur utilise le bien vendu comme sa résidence principale, le bail en question n’est autre qu’un bail soumis au régime d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989. Dans ce cas, l’ancien propriétaire du bien devient locataire et bénéficie, de par ce régime très protecteur, d’un droit au maintien dans les lieux pour trois années (ou une si le bien est meublé). Le propriétaire du bien (l’acquéreur) ne pourra pas exiger le départ du vendeur au terme convenu si celui-ci décide de se maintenir dans les lieux. Cette situation demeure extrêmement inconfortable pour le nouveau propriétaire du bien.
- Articles 1875 et suivants du Code civil
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)