Au secours, mon proprio ne veut pas renouveler mon bail !

31 mai 2023
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Il peut arriver qu'un locataire se retrouve confronté à l’arrêt de son bail de location. C'est le cas lorsque son propriétaire l’informe qu’il lui donne congé. Mais attention toutefois : pour donner congé à un locataire, le propriétaire doit respecter des formalités strictement encadrées par la loi. Toute erreur entraînerait le renouvellement automatique du bail.

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Le propriétaire peut donner congé à son locataire à condition de respecter certaines formalités strictes. © nicoletaionescu - Adobe Stock
Le propriétaire peut donner congé à son locataire à condition de respecter certaines formalités strictes. © nicoletaionescu - Adobe Stock

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Fin du bail en cas de revente ou de reprise par le propriétaire

Un propriétaire est en droit de revendre ou de reprendre le logement qu’il a mis en location. Cela met fin au bail de location s’il ne revend pas le bien à un autre investisseur.

S'il souhaite le revendre, le locataire est alors prioritaire pour acquérir le logement qu’il occupe. Si le logement est revendu à un nouveau propriétaire, ce dernier est dans l’obligation de poursuivre le bail dans les mêmes conditions et avec le même locataire. Le bail se poursuit alors sous le même régime qu’avec le propriétaire initial.

Mais il peut arriver que le logement soit repris par le propriétaire qui souhaite l’habiter ou encore que l'habitation soit vendue à un acquéreur souhaitant y résider. Dans ce cas, le bailleur doit respecter un certain formalisme et donner au congé au locataire en commençant par attendre l’échéance du bail et en respectant un délai de préavis de 6 mois avant la date d’expiration du contrat de bail. Le congé doit être adressé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d'huissier.

La procédure est la même dans le cas d’un logement vide ou d’un logement meublé, si ce n’est que dans ce dernier cas, le délai de préavis est de 3 mois.

Dans le cas d’une colocation, le propriétaire doit informer l’ensemble des titulaires du contrat de bail du non-renouvellement du bail.

Les cas où le propriétaire peut ne pas renouveler le bail

Si le propriétaire a le droit de donner congé à son locataire et de ne pas renouveler le bail, la liste des motifs qui l’autorisent à y mettre fin est cependant limitée. Jugez plutôt, le propriétaire peut donner congé :

  • Pour vendre le bien et le congé doit donc être notifié au moins 6 mois à l’avance pour un logement vide et 3 mois pour un logement meublé. Le locataire bénéficie alors d’un droit de préemption pour acquérir le logement qu’il occupe.
  • Pour reprendre le logement, s’il souhaite y habiter lui-même, ou s’il souhaite loger un membre de sa famille proche à savoir un conjoint, un ascendant ou un descendant. Là encore, le préavis est de 6 mois ou 3 mois selon le type de bail.
  • En invoquant un motif légitime et sérieux, comme des retards de paiement fréquents, des troubles du voisinage graves, des dégradations importantes du logement, etc. Il s’agit du seul cas pour lequel le préavis dépend alors du motif invoqué par le propriétaire.
  • Pour travaux, s’il souhaite réaliser des travaux dans le logement qui nécessite une vacance locative. Dans ce cas également, le préavis à respecter pour donner congé au locataire est de 3 ou 6 mois et le locataire bénéficie d’une priorité pour réintégrer le logement à l’issue des travaux.

Que risque le propriétaire s'il ne respecte pas les formalités ?

Le propriétaire bénéficie d’une certaine marge de manœuvre pour renoncer à renouveler le bail du locataire, mais notez qu’il doit impérativement respecter les formalités associées, notamment en ce qui concerne le délai de préavis, le motif invoqué pour donner congé au locataire et la façon de l’en informer qui doit se faire par écrit, soit par lettre recommandée, soit par l'intermédiaire d'un huissier de justice.

S’il ne respecte pas l’une ou l’autre de ces obligations, que le motif du congé n’est pas mentionné dans le courrier, que le motif invoqué pour donner congé n’est pas légitime et sérieux ou qu’il est falsifié, le bail est alors automatiquement renouvelé dans les mêmes conditions et le locataire peut demeurer dans les lieux.

Un propriétaire qui ne respecterait pas les formalités de congé et qui saisirait quand-même le juge des contentieux de la protection en pensant être dans son bon droit, se verrait alors objecter la nullité du congé.

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