Passoires thermiques : les vendre n'est pas la seule alternative !

Promulguée en 2021, la loi Climat, portant sur la lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience face à ses effets, impacte de nombreux secteurs économiques, dont l’immobilier. Le marché locatif est directement concerné, avec de nombreuses mesures visant spécifiquement les passoires énergétiques louées. Ainsi, depuis le mois d’août 2022, les loyers des logements classés F et G au DPE (Diagnostic de Performance Energétique) sont gelés et les logements G+ sont même exclus du marché locatif depuis 2023. Il s’agit des biens les plus énergivores, dont la consommation d’énergie, exprimée en énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an, est supérieure à 450 kWh.

Mais ce n’est pas tout ! Les logements notés G au DPE seront interdits à la location en 2025, suivis par les biens classés F en 2028. Les logements notés E, qui représentent actuellement 22 % des résidences principales en France selon le Ministère de la transition écologique, seront quant à eux exclus du marché locatif en 2034.

Les restrictions visant les locations de passoires thermiques ont poussé de nombreux propriétaires de ce type de bien à les vendre. Selon une enquête Opinionway-SeLoger menée il y a quelques mois, 39 % des propriétaires-bailleurs ont décidé de mettre en vente leurs passoires énergétiques. Néanmoins, vendre un logement mal classé au DPE n’est pas forcément la meilleure option à l’heure actuelle.

Face à l’envolée des prix de l’énergie, les biens notés F et G n’attirent pas franchement les personnes souhaitant acquérir leur résidence principale. De leur côté, les investisseurs sont parfois freinés par l’importance des travaux à entreprendre pour pouvoir continuer à louer ces biens à court ou moyen terme. Une réticence des acquéreurs qui se ressent sur les prix des passoires thermiques, en moyenne 3,9 % moins élevés que ceux des habitations mieux notées. Des prix qui sont également davantage négociés puisque la marge de négociation moyenne atteint 5,6 % pour les passoires thermiques, contre 3,7 % pour les autres biens. Un contexte pas particulièrement favorable que semblent avoir accepté les propriétaires de passoires thermiques : 57 % se disent prêts à baisser le prix de leur logement à cause de leur mauvais DPE.

Comme nous venons de le voir, se précipiter pour vendre sa passoire thermique n’est pas forcément un bon plan. C’est encore plus le cas si votre logement est classé F puisque vous ne sera pas affecté par l’interdiction de mise en location avant 2028. Vous avez donc le temps de vous renseigner sur les rénovations possibles dans votre copropriété, sur le coût des travaux ainsi que sur les aides dont vous pouvez disposer pour mettre votre logement en conformité. En effet, les propriétaires-bailleurs ont le droit à plusieurs aides à la rénovation énergétique, dont la célèbre MaPrimeRénov’. Pour pouvoir en bénéficier, votre logement doit être construit depuis plus de 15 ans et vous devez vous engager à le louer pendant au moins 5 ans après la réalisation des travaux. Le montant de l’aide varie selon vos revenus et le type de travaux.

Notons que MaprimeRénov' est cumulable avec d’autres aides à la rénovation énergétique comme les Certificats d’économie d’énergie (CEE) ainsi que les aides des collectivités locales et d'Action logement. MaPrimeRénov' peut aussi se cumuler avec un éco-PTZ d'un montant maximum de 30 000 € pour financer le coût des travaux de rénovation énergétique non couverts par MaPrimeRénov'. Enfin, vos travaux bénéficient d'un taux réduit de TVA à 5,5 %.