Que faire si les diagnostics immobiliers sont périmés lors de la vente de votre bien ?

Chaque diagnostic a sa propre durée de validité et si l’un d’eux est périmé, la vente peut être annulée. Vous devez donc vous assurer de la date d'expiration de tous les diagnostics avant de vendre votre bien.

Bien que la réalisation de diagnostics soit obligatoire pour vendre un bien immobilier, ils ne constituent pas une obligation de travaux en cas de mauvais résultats. Ils n’ont qu’une valeur d’information. Quels que soient les résultats, vous pouvez vendre votre bien, tant que l’acheteur en a connaissance.

Pour une maison individuelle

Le diagnostic amiante détecte les éventuelles présences d’amiante dans le logement. Il est obligatoire pour les logements construits avant juillet 1997. Ce diagnostic a une durée de validité illimitée, excepté pour les diagnostics qui ont été réalisés avant le 1er avril 2013, auquel cas, il faut le renouveler.

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) mesure la concentration de plomb pour les logements construits avant 1949. Il a une durée de validité illimitée à condition que la concentration de plomb soit inférieure à 1 mg/m². Dans le cas contraire, le constat est valable 1 an.

Les états des installations d’électricité et de gaz renseignent sur l’état des réseaux d’électricité et de gaz à l’intérieur du logement, uniquement si les installations ont plus de 15 ans. Ils sont valables 3 ans.

Le diagnostic de l’assainissement non-collectif est demandé seulement si votre maison n’est pas raccordée au réseau public de collecte des eaux usées. Sa durée de validité est de 3 ans.

Le diagnostic termites est à réaliser uniquement si votre bien se situe dans une zone qui a été déclarée par un arrêté préfectoral, comme infestée. Il n’est valable que 6 mois.

L’état des risques et pollution (ERP) indique si le logement est exposé à certains risques naturels, miniers, technologiques ou sismiques, ou encore à certaines pollutions (radon, pollution des sols…). Ce diagnostic est nécessaire si le lieu où se trouve la maison a fait l’objet d’un arrêté préfectoral concernant ces risques. Sa validité est de 6 mois.

Le diagnostic mérule informe sur la présence de ces champignons, seulement si la zone a été déclarée à risque par la préfecture.

Le diagnostic Bruit permet de mesurer les nuisances sonores aériennes si votre maison se trouve à proximité d’un aéroport. Il est valable 6 mois.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) estime le taux de gaz à effet de serre et le niveau de performance énergétique du bien. Son résultat doit obligatoirement apparaître sur l’annonce de mise en vente. Il est valable 10 ans.

L’audit énergétique n’est utile que si votre maison a obtenu la note F ou G sur le DPE. Sa durée de validité est de 5 ans.

Pour un appartement

Les appartements sont soumis aux mêmes diagnostics que les maisons individuelles. Cependant, si un appartement fait partie d’une copropriété, vous devez obligatoirement fournir :

• un métrage de superficie loi Carrez qui atteste la surface habitable du logement (hors dépendances) et qui est valable indéfiniment;
• et un diagnostic technique global (DTG) de l’immeuble en copropriété. Il évalue l’état général des parties communes et de l’immeuble si celui-ci a plus de 10 ans, et a une durée de validité de 10 ans.

La loi est très claire en ce qui concerne la durée de validité des diagnostics dans le cadre d’une vente immobilière.

Si un diagnostic n’est plus en cours de validité au moment de la signature de l’acte authentique de vente, il doit être renouvelé au plus vite pour conclure la transaction (article 271-5 du Code de la construction).

Si la date d’expiration d’un diagnostic est périmée au moment de la signature de l’acte de vente, et qu’un dommage ou un défaut grave (en lien avec le diagnostic) apparaît sur le bien, après la signature, le nouveau propriétaire peut poursuivre le vendeur pour vice caché ou pour dol, s’il peut prouver que le vendeur l’a trompé volontairement. Dans ce cas, l'acheteur peut faire annuler la vente de plein droit, ou demander une remise sur le prix du bien.

Un acte de vente comprend, généralement, une clause de « non-garantie des vices cachés ». Cela signifie que l’acquéreur accepte d’acheter le bien immobilier en l’état, tel qu’il l’a visité. Il ne pourra, en aucun cas, se retourner contre le vendeur s’il découvre un vice caché, sauf en cas d’invalidité des diagnostics le jour de la signature.