C’est quoi ce bail réel solidaire qui permet d’acheter un bien 40 % moins cher ?

Le dispositif de bail réel solidaire (BRS) a été mis progressivement en place entre 2016 et 2019. Il a pour objectif d’aider les ménages modestes à devenir propriétaires à un prix abordable dans les zones tendues. Concrètement, avec un BRS, vous pouvez acheter un bien à un prix jusqu’à 40 % moins élevé que les prix du marché. L’objectif est que les ménages éligibles puissent acheter un bien au coeur des agglomérations, à proximité de leur travail et de toutes les commodités. Pour leur permettre d’accéder à la propriété à moindre coût, le bail réel solidaire dissocie la propriété du bâti (maison, appartement...) de celle du foncier, c’est-à-dire le terrain sur lequel est construit le bien immobilier. Concrètement, en optant pour le BRS, vous devenez propriétaire d’un logement neuf ou en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) mais le terrain reste la propriété d’un organisme foncier solidaire (OFS), qui vous le loue. La durée de ce bail est encadrée, étant consenti pour 18 à 99 ans. Précisons que le bien acheté dans le cadre d’un BRS peut être cédé en cours de bail à un prix encadré inférieur au prix du marché et à un ménage répondant aux mêmes critères de ressources.

Pour pouvoir bénéficier du bail réel solidaire, il faut être primo-accédant et respecter plusieurs conditions, en plus de celles liées à vos ressources et à la composition de votre foyer. Ces autres critères peuvent varier selon les accords définis entre les organismes fonciers solidaires et les collectivités territoriales. Parmi les critères pouvant être pris en considération, nous pouvons citer la proximité avec votre lieu de travail et votre éligibilité au parc locatif social. En ce qui concerne vos ressources, les plafonds dépendent de la composition de votre foyer et de la zone d’habitation. Sachez que le revenu pris en compte est le revenu fiscal de référence N-2. En théorie, c’est à l’organisme foncier solidaire (OFS) de sélectionner les ménages susceptibles d’accéder à la propriété du bâti, en contrôlant leur éligibilité. Néanmoins, dans les faits, les OFS concluent des partenariats avec des bailleurs sociaux ou promoteurs. C’est donc avec eux que s’opère la procédure d’acquisition.

Pour bénéficier d’un BRS, vous devez justifier de revenus plutôt modestes. Toutefois, un arrêté du 14 décembre 2023 est venu augmenter les plafonds de ressources des ménages éligibles au BRS. Un changement qui permet à 3,8 millions de nouveaux ménages de pouvoir accéder à ces BRS. Depuis le 1^er janvier, un couple ne devra pas dépasser les 43 633 € (contre 35 899 € en 2023) de plafond de ressources pour y avoir accès, sauf en Île-de-France et dans certaines grandes villes comme Lille ou Lyon, où le plafond atteint 56 159 €, contre 49 720 € auparavant. Alors que seulement 22 logements ont été livrés en 2020, 383 en 2021 et 950 logements en 2022, l’élargissement du nombre de ménages éligibles pourrait permettre d’augmenter la production de ce type de logements de 50 %, soit 600 logements en plus par an selon les estimations du gouvernement.