Devenir propriétaires : mission impossible pour les jeunes et les primo-accédants ?

Déjà en 2022 les ménages désireux de concrétiser leur projet immobilier avaient essuyé des refus en série de la part des établissements de crédit. C’est désormais la hausse des taux d’intérêt qui pèse comme une épée de Damoclès sur le financement des aspirants propriétaires et sur leur capacité d’emprunt. En un an, les taux sont passés de 1 à 3,2 % en moyenne et leur évolution pourrait même côtoyer les 4 % dès cet été.

Sachant que lorsque les taux d’intérêt augmentent de 1 %, la capacité d’emprunt baisse de quelque 9 %, les Français ont vu leur pouvoir d’achat immobilier s'amenuiser de 20 % en un an. Une chute vertigineuse dans les budgets de financement qui bouscule nombre d’acquis et oblige qui à abandonner son projet sine die, qui à faire des concessions, parfois radicales.

Reste qu’avec la réforme des retraites en guise de cerise amère sur le gâteau, les jeunes futurs primo-accédants se montrent plus que jamais soucieux d’assurer leur avenir, l’immobilier étant perçu comme une valeur refuge rassurante. Sans surprise, 67 % des locataires désireux de franchir le cap considèrent que l’immobilier est une valeur sûre selon l’Observatoire du moral immobilier de SeLoger. Une écrasante majorité rêve d’ailleurs de devenir propriétaire même si, dans le contexte actuel, ils ne sont que 22 % à penser que c’est le bon moment d’acheter, quand d’autres (77 %) craignent un nouveau rebond côté taux d’intérêt.

Même son de cloche avec les résultats du sondage intitulé « les millenials et le crédit immobilier » réalisé en avril par Yougov pour Pretto auprès d’un panel de jeunes âgés de 18 à 34 ans. De fait, 56 % d’entre eux se disent déterminés à acheter un bien immobilier pour préparer leur retraite. Un engouement particulièrement manifeste en région parisienne, 60 % des interrogés se disant très motivés par l’accès à la propriété, même si les intentions d’achat restent fortes un peu partout sur le territoire.

Pour ceux qui hésitent à se lancer, est-ce le bon moment d’acheter ou est-il préférable d’attendre des jours meilleurs ? L’amorce du recul du prix de la pierre un peu partout en France recèle-t-elle des opportunités à venir pour ceux qui seraient prêts à « voir venir » ? Pour Barbara Castillo-Risco, responsable des études économiques de SeLoger : « l'attentisme n'est pas forcément la meilleure des options pour les primo-accédants. [...] Il faudrait que les prix de l'immobilier connaissent une baisse drastique pour compenser la hausse des taux, ce qui n'arrivera pas à court-terme ». Autrement dit, la progression attendue des taux d’emprunt devrait compliquer encore plus la situation pour les primo-accédants dans les mois à venir. « Pour les profils dont le taux d’effort s’approche déjà du seuil maximum imposé de 35 % d’endettement, attendre pourrait nuire à leur accès au crédit », confirme-t-elle.

Hausse des taux, pouvoir d’achat qui s’évapore, durcissement des conditions d’octroi d’un prêt bancaire, plus encore pour les primo-accédants qui doivent désormais disposer d’un apport consistant... comment, dès lors, concilier cette appétence des millénnials pour l’immobilier avec les multiples contraintes qu’impose le contexte actuel ? Toujours selon l’enquête Yougov, les 18-34 fortement motivés par l’achat sont tout à fait conscients des contraintes qui pèsent sur leurs épaules et se montrent très volontaristes (notamment les plus jeunes d’entre eux) pourvu de concrétiser leur projet d’acquisition immobilière en 2023. Dans ce parcours semé d’embûches, nombreux sont ceux qui se disent résolus à trouver des compromis. À commencer par acheter plus petit (24 % des interrogés) ou à revoir l’emplacement du bien. Ainsi, 38 % des Franciliens sont résolus à acheter même s’ils doivent changer de ville, voire de région.

Le malheur des uns, fait (parfois) le bonheur des autres. En effet, alors qu’un (bon) DPE est devenu un critère de premier ordre pour nombre de candidats à l’achat et que les biens avec travaux en rebutent plus d’un, les primo-accédants y voient une belle opportunité pour forcer le pas de la propriété.

De fait, tandis que les passoires thermiques (biens étiquetés F et G) font actuellement l’objet de prix au rabais et de négociations musclées un peu partout sur le territoire, l’enquête Yougov confirme que 71 % des 18-34 ans, qui envisagent d’acheter dans les 12 prochains mois, sont prêts à acquérir ce type de bien et à réaliser les travaux de rénovation énergétique nécessaires. Les passoires thermiques, qui font actuellement l’objet de mises en vente massives, auraient-elles trouvé leur public ? Dans tous les cas, cette piste très concrète présente un intérêt majeur pour les jeunes acquéreurs et s’inscrit aussi dans une démarche vertueuse qui ouvre la voie à la rénovation progressive des logements les plus énergivores du parc résidentiel privé en France.