Vous cherchez à acquérir une parcelle, mais vous hésitez entre espace viabilisé ou non ? Chacune de ces catégories présente ses propres avantages. Tout dépend de l'usage que vous souhaitez en faire. Lieu de résidence ou espace de loisir, voici quelques conseils pour vous aider dans votre choix.
Un terrain viabilisé se prête à une construction future, tandis qu'une parcelle non viabilisée est plus accessible financièrement. Elle peut même être facilement utilisée en tant qu'espace de loisir ou de camping. Vous pouvez bien sûr engager les travaux de viabilisation d'un terrain.
Un terrain est considéré comme viabilisé lorsqu'il existe un raccordement au réseau électrique, un raccordement au gaz ainsi qu'au réseau d'eau, y compris assainissement. Il doit également bénéficier d'un accès depuis la voie publique. Ces critères sont nécessaires avant de pouvoir y construire une maison ou un immeuble.
Par définition, un terrain non viabilisé ne possède pas de tels raccordements et peut être soit un espace agricole, une friche ou une parcelle boisée par exemple.
Les avantages d'un terrain viabilisé
De manière générale, le prix au m² d'un terrain viabilisé sera nettement plus élevé. Néanmoins, vous n'aurez pas à débourser autant de frais d'aménagement. Il s'agit de l'option à privilégier si votre projet est d'y faire construire votre future résidence. Vous pouvez aussi démarrer les travaux plus rapidement, puisque les démarches administratives seront moindres.
Veillez toutefois à vérifier que votre terrain est constructible. En effet, le statut viabilisé ne signifie pas automatiquement à bâtir. D'éventuels risques naturels, comme les inondations et éboulements, entrent en compte. Pour savoir si la parcelle est constructible, vous devez consulter le certificat d'urbanisme, disponible à la mairie de la commune concernée.
Les raisons d’opter pour un terrain non viabilisé
Le principal atout des terrains non viabilisés réside dans leur moindre coût par rapport aux parcelles déjà raccordées aux différents réseaux urbains. Afin de trouver des terrains non viabilisés, vous devez vérifier le Plan Local d'Urbanisme (PLU) ou le Plan d'Occupation des Sols (POS), documents disponibles en mairie.
La non-viabilisation ne signifie pas inconstructibilité. Vous pouvez parfaitement envisager à terme un raccordement complet aux différents réseaux d'eau et d'électricité, puis d'y faire bâtir votre maison. En attendant, le terrain peut être utilisé d'une autre manière, en y installant un emplacement de camping ou un mobile-home. S'il s'agit d'une parcelle agricole, il est possible de la louer à un agriculteur et percevoir un loyer.
Est-il obligatoire de viabiliser un terrain ?
Selon la loi, vous n'êtes pas obligé de procéder à la viabilisation d'un terrain, tant que vous ne prévoyez pas d'y installer une construction permanente. Si tel est votre objectif, vous devrez engager les démarches de viabilisation. Cette action est facultative même si le terrain se trouve dans une zone constructible.
Si vous décidez de faire aménager le domaine, il vous faudra obtenir un certificat d'urbanisme de la part de la mairie. Ce document administratif détermine les limites de la propriété et l'état de l'accès aux équipements publics. Il arrive que des communes ne soient pas équipées d'un Plan Local d'Urbanisme ou d'un Plan d'Occupation des Sols. Dans ce cas-là, c'est le règlement national d'urbanisme (RNU) qui prévaut. La mairie demeure votre principal interlocuteur.
Puis vous devrez vous procurer un permis de construire, toujours auprès des autorités municipales. Enfin, la plupart du temps, vous ferez appel à des professionnels du bâtiment pour le raccordement de la parcelle et l'édification de votre futur habitat.
Qui paie la viabilisation d'un terrain ?
Les frais de raccordement aux réseaux sont à la charge exclusive des particuliers, à l'exception de la voirie. Pour celle-ci, c'est la mairie qui intervient. La localisation du terrain influe sur le prix total des travaux, de même que sa superficie et la distance qui le sépare des réseaux urbains. Un terrain isolé sera logiquement plus coûteux à viabiliser qu'une parcelle située aux abords d'un lotissement préexistant.
L'assainissement est un critère essentiel visant à empêcher la pollution de l'environnement par des eaux usées. Vous pouvez opter pour un assainissement individuel avec une fosse septique s'il n'y a pas de réseaux d'égouts à proximité des lieux.
Les travaux concernant le gaz sont gérés par GDF : il vous faudra leur fournir des pièces justificatives relatives à l'adresse et aux caractéristiques du logement. C'est le gestionnaire d'électricité de la commune qui est compétent pour le raccordement électrique de l'habitat. Dans la plupart des cas, il s'agira d'Enedis. Là encore, vous devez apporter des documents indispensables, parmi lesquels figurent :
- un bilan de puissance
- une liste des équipements électriques à installer
- un plan de situation
- une copie de l'autorisation d'urbanisme
- la date de mise en service
Le raccordement à l'eau est un peu plus technique puisqu'il relève à la fois du domaine public (du réseau urbain au compteur) et du privé (du compteur à l'habitation). Vous aurez dans un premier temps besoin de contacter la mairie puis, une fois le compteur posé, les canalisations intérieures peuvent être installées par une entreprise professionnelle.
Comptez entre 5000 et 10 000 € environ pour une viabilisation complète. S'y ajoutent des taxes, les principales étant la Préparation du Raccordement à l’Égout (PRE) et la Taxe Locale d’Équipement (TLE).
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