Comment estimer le prix d’un terrain non constructible ?

Par définition, un terrain est considéré comme non constructible lorsque son classement au Plan local d’urbanisme (PLU) l’interdit. L’absence de raccordement aux réseaux (eau potable, assainissement, électricité) peut être un facteur aggravant, mais c’est le zonage qui détermine le droit à construire, pas les équipements présents. Une parcelle raccordée à tous les réseaux peut rester non constructible, et inversement.

La parcelle peut avoir été déclarée non constructible par les pouvoirs locaux, en raison de risques naturels ou afin d’en faire un espace naturel préservé. Il peut s’agir d’un terrain agricole, d’une parcelle forestière ou d’un espace classé Natura 2000.

Le Plan local d’urbanisme (PLU) distingue principalement deux types de zones protégées : les zones A (agricoles) et les zones N (naturelles). En zone A, l’usage du sol est réservé à l’exploitation agricole. En zone N, il vise la préservation des milieux naturels. Dans les deux cas, toute construction permanente est interdite, sauf mention expresse du PLU.

Le statut juridique du terrain n’est cependant pas figé. Vous pouvez en faire la demande de révision auprès de la mairie, qui peut refuser votre requête ou vous accorder le droit de fonder seulement une structure temporaire. En dehors de toute construction, cet espace peut être valorisé comme terrain de loisirs, jardin, zone de chasse ou emplacement de camping, selon son usage autorisé.

Si vous avez acheté ou désirez acquérir un terrain et que vous souhaitez vérifier son statut, rendez-vous à la mairie de la commune concernée. Vous pourrez y consulter le PLU. Le relevé cadastral, disponible en mairie ou en ligne sur cadastre.gouv.fr vous apprendra les informations les plus importantes au sujet du terrain qui retient votre attention.

Avant tout achat, il est fortement recommandé de demander un certificat d’urbanisme (CU) auprès de la mairie. Ce document indique les règles d’urbanisme applicables à la parcelle, les servitudes d’utilité publique éventuelles, ainsi que l’état des équipements publics desservant le terrain. Il existe deux types de CU : le certificat d’information (CUa) et le certificat opérationnel (CUb), ce dernier précisant si un projet de construction est réalisable.

Vérifiez également que votre futur terrain n’est pas soumis à un droit de passage de vos voisins : il s’agit d’une servitude de droit privé. Le PLU renseigne aussi sur les contraintes d’aménagement environnantes : projets de construction, ouverture d’une route, etc.

Plusieurs professionnels sont habilités à réaliser cette estimation :

• Le géomètre-expert peut intervenir pour délimiter précisément la parcelle afin d’en signaler distinctement les limites (bornage) et prévenir les conflits de voisinage.
• L’agent ou expert immobilier effectue une expertise de la valeur du terrain, en croisant les données du marché local et les caractéristiques de la parcelle.
• Le notaire dispose également des outils nécessaires pour évaluer un bien foncier, notamment via l’accès aux bases de données de transactions récentes.
• La SAFER (Société d’aménagement foncier et d’établissement rural) joue un rôle central dans l’encadrement des transactions de terrains agricoles. Elle dispose d’un droit de préemption sur ces parcelles et peut vous orienter sur les prix pratiqués dans votre secteur.

Les méthodes d’estimation

La méthode par comparaison est la plus courante. Pour cela, le DVF (demande de valeurs foncières) est un outil public incontournable. Disponible sur le site data.gouv.fr, il recense l’historique des ventes immobilières et foncières en France sur les cinq dernières années. 

Pour les terrains agricoles, la méthode par le revenu est également utilisée : elle consiste à capitaliser le revenu locatif potentiel (fermage) pour obtenir une valeur vénale.

Les facteurs d’influence sur le prix

Trois critères principaux entrent en jeu : la superficie, la localisation géographique et l’état de la parcelle. Au-delà de ces données de base, plusieurs éléments viennent affiner l’évaluation :

• La topographie : un terrain plat est plus valorisé qu’un terrain en pente.
• La nature du sol : un sol fertile influe directement sur l’intérêt agricole.
• L’accessibilité : un terrain proche d’un axe routier, de commerces ou d’un centre-ville est plus attractif sur le marché.
• L’attractivité touristique : une parcelle située dans une zone prisée (bord de mer, montagne) bénéficie d’une prime liée à la demande saisonnière.
• La présence d’éléments naturels : un cours d’eau, des forêts ou un panorama exceptionnel peuvent valoriser significativement le terrain.
• Les perspectives de reclassement : un terrain non constructible situé en périphérie d’une zone urbaine peut voir sa valeur fortement augmenter, s’il est reclassifié en zone constructible. Ce potentiel spéculatif est réel, mais incertain, et peut se traduire par une multiplication de la valeur bien supérieure à de simples 30 % dans les zones les plus tendues.

Le prix au m² d’un terrain non constructible varie fortement selon la région, mais évolue généralement entre 0,50 et 10 € le m². Cette fourchette est un ordre de grandeur : certaines zones rurales isolées se situent en deçà tandis que des parcelles de loisirs en zone périurbaine peuvent la dépasser. 

En 2023, la moyenne nationale pour un terrain agricole libre (« terres et prés libres non bâtis ») s’établissait à 6 200 € par hectare, son plus haut niveau depuis 1997 (+1,5 % sur un an), selon les données publiées par le Groupe SAFER et le ministère de l’Agriculture (Agreste). Les disparités régionales restent très importantes.

Voici quelques repères départementaux basés sur les données 2023 de la SAFER et d’Agreste (barème indicatif publié au Journal officiel et données DVF) :

• Bouches-du-Rhône : les terres agricoles libres y affichent un prix moyen autour de 15 360 €/ha, porté par l’attractivité touristique et la politique de stabilisation menée par la SAFER locale. Le département fait partie de la région PACA, la plus chère de France pour le foncier agricole avec une moyenne de 17 033 €/ha.
• Alpes-Maritimes : les prix y sont également élevés, en raison de la rareté du foncier et de la forte attractivité résidentielle et touristique du littoral. La région PACA dans son ensemble affiche des prix bien supérieurs à la moyenne nationale.
• Isère : le prix moyen des terres et prés libres a accusé une baisse notable en 2023, à environ 4 720 €/ha (-15 % sur un an), dans un contexte de marché agricole moins dynamique.
• Loire-Atlantique : portée par l’attractivité de la métropole nantaise, la Loire-Atlantique enregistre une demande soutenue, avec un prix moyen des terres libres de 2 770 €/ha en 2023 (+5 % sur un an).
• Oise : grand département agricole, l’Oise affiche un prix médian de 7 326 €/ha en 2023 pour des terres nues, reflétant la qualité agronomique de ses sols céréaliers.
• Aisne : le marché agricole y est dynamique, avec un prix médian de 7 696 €/ha en 2023 pour des terres nues. Dans certaines zones comme la Thiérache, les prix libres ont progressé de 5 %.
• Yonne : département rural de Bourgogne, les parcelles agricoles affichent un prix médian de 3 006 €/ha en 2023, en dessous de la moyenne nationale, malgré une hausse de 3 % des prix libres sur l’année.
• Ain : proximité de Lyon oblige, la demande foncière soutient les prix, malgré une médiane de 2 800 €/ha en 2023 pour des terres nues, ce qui reste en deçà de la moyenne nationale.
• Allier : parmi les départements les plus accessibles de France, l’Allier affiche un prix médian de 3 500 €/ha en 2023 pour des terres nues, avec des prix loués stables autour de 3 470 €/ha.
• Gers : terres agricoles de qualité – notamment viticoles –, avec un prix médian de 7 193 €/ha en 2023 pour des terres nues. Les secteurs Coteaux du Gers et Lomagne atteignent environ 7 420 €/ha en terres libres.
• Tarn : marché équilibré avec des prix intermédiaires ; le prix médian des terres nues s’établit à 5 868 €/ha en 2023, porté par l’agriculture et le tourisme vert.
• Mayenne : forte tradition agricole, avec les prix les plus élevés de la région Pays de la Loire : 6 230 €/ha pour les terres libres en 2023, la qualité des sols et la pression foncière expliquant cette valorisation.
• Paris et Île-de-France : les terrains non constructibles en zone urbaine dense subissent la pression immobilière environnante ; la région affiche une moyenne de 9 676 €/ha pour le foncier agricole, la plaçant au quatrième rang national. Les terrains de loisirs périurbains peuvent atteindre des valeurs nettement supérieures.

Source de référence : pour obtenir les prix par département et par petite région agricole, consultez le barème indicatif annuel publié au Journal officiel par le ministère de l’Agriculture (Agreste/SAFER) sur le-prix-des-terres.fr, et les données DVF sur la plateforme des données publiques françaises.

Posséder un terrain non constructible engendre des obligations fiscales. La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) est due chaque année par le propriétaire. Son montant est calculé à partir de la valeur locative cadastrale, diminuée d’un abattement forfaitaire de 20 % appliqué à tous les terrains non bâtis (agricoles ou non). Les terres agricoles bénéficient par ailleurs d’une exonération partielle spécifique de 20 % sur les parts communale et intercommunale de la TFPNB.

En cas de reclassement du terrain en zone constructible, une plus-value peut être réalisée lors de la revente. Au-delà de 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu ; au-delà de 30 ans, elle est également exonérée de prélèvements sociaux.

L’achat d’un terrain non constructible peut présenter un intérêt patrimonial réel. Parmi les usages possibles : la pratique de la chasse, l’exploitation de forêts, la location agricole ou la valorisation touristique. Le prix d’acquisition, souvent bas, permet d’accéder à la propriété foncière avec un budget limité.

Néanmoins, ce type de bien présente une faible liquidité sur le marché. Les coûts d’entretien sont à intégrer dans le calcul de rentabilité. Avant tout investissement, consultez le marché local, analysez les données du DVF et faites réaliser une évaluation par un professionnel.

Sources :

Légifrance, Barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles en 2023 (publié au Journal officiel, 29 juillet 2024)

Agreste (ministère de l’Agriculture), Valeur vénale des terres en 2023, Chiffres et données n°12, septembre 2024

SAFER, Mise à jour 2024 : les marchés fonciers ruraux en 2023

Le prix des terres (portail SAFER)

Datagouv,Demandes de valeurs foncières (DVF)

Cadastregouv, Consultation du plan cadastral

Service-Public .fr, Demande de valeurs foncières

LGFiP / Bofip,Taxe foncière sur les propriétés non bâties — art. 1394 B bis du CGI

economie.gouv. fr, Taxe foncière sur les propriétés non bâties

Données départementales (FEVE/DVF)