Comprendre la servitude de passage

En immobilier, la servitude de passage peut être un avantage ou une charge. Cela dépend de quel côté des propriétés on se trouve ! Nous nous donnons pour mission de tout vous expliquer de manière simple.

Définition de la servitude légale

La servitude concerne deux propriétés foncières, c'est-à-dire deux fonds voisins. On parle aussi de « service foncier ».

• L'une des propriétés en bénéficie : c'est le fonds dominant.
• Pour l'autre propriété, le fonds servant (également dit « assujetti » ou « débiteur »), c'est une charge imposée.

Il existe différents types de servitudes, parmi lesquelles la servitude de passage. Couramment nommée « droit de passage », elle concerne spécifiquement les terrains enclavés ou difficiles d'accès par rapport à la voie publique.

Servitude automatique et servitude conventionnelle

Ce qu'il faut garder à l'esprit, c'est la différence entre terrain enclavé (qui n'a pas accès à la voie publique) et terrain difficile d'accès (à la voie publique).

• Dans le premier cas, la loi vous donne un droit de passage automatique entre votre bien immobilier et la voie publique.
• Dans le second cas, c'est le propriétaire du fonds servant qui donne son consentement pour un droit de passage. C'est la servitude conventionnelle.

Bon à savoir : ce droit de passage ne concerne pas uniquement les propriétés privées. Les entreprises peuvent également en bénéficier ou se le voir imposer.

Rappelons que la réglementation applicable aux servitudes est essentiellement régie par le Code civil. Vous êtes propriétaire d'un terrain enclavé ? Vous avez automatiquement droit à une servitude de passage. Pour un terrain difficile d'accès, vous devez demander ce droit de passage à votre voisin. Mais dans les deux cas, il y a des règles.

Définir le droit de passage d'un commun accord

Quelle que soit la situation de votre terrain, rien n'est imposé pour l'emplacement du lieu de passage sur la propriété servante. C'est donc à vous et à votre voisin de le définir ensemble. L'article 683 du Code civil indique qu'il faut choisir le tracé le plus court et le moins dommageable. Attention : en cas de préjudice, votre voisin aura droit à une indemnité proportionnée.

Aller chez le notaire

Un accord de droit de passage doit faire l'objet d'une visite chez le notaire. En effet, une servitude de passage doit être consignée par acte authentique (ou acte sous seing privé). L'acte détaille tous les éléments de l'accord : emplacement, mode d'accès (à pied et/ou avec un véhicule) et montant de l'indemnité (le cas échéant).

Peut-on faire des travaux sur une servitude de passage ?

Oui, mais pas n'importe lesquels. La loi vous autorise à faire des travaux et l'entretien indispensables à l'usage du droit de passage. Il doit s'agir d'ouvrages nécessaires, et non de confort ou d'embellissement, par exemple. Précisons que ces travaux nécessaires sont aux frais de la personne qui bénéficie de la servitude.

Durée d'une servitude de passage

La servitude de passage, une fois établie chez le notaire, est perpétuelle. Il y a toutefois des exceptions :

• Si la servitude de passage, accordée par le voisin, n'est pas utilisée pendant 30 ans.
• S'il n'y a plus d'enclavement du terrain, grâce à une nouvelle voie publique.

Bon à savoir : en cas de vente, l'acheteur est aussi concerné, que sa parcelle soit grevée ou bénéficiaire de la servitude de passage.

Que vous soyez le bénéficiaire de la servitude ou le propriétaire à qui elle est imposée, vous avez des obligations. Elles sont précisées dans le Code civil. Par exemple, le propriétaire du fonds servant :

• ne peut ni empêcher ni diminuer l'usage du droit de passage ;
• ne peut pas modifier le trajet.

Notez que des modifications sont possibles. Cependant, elles doivent faire l'objet d'un accord entre les deux parties et être consignées chez le notaire. Si vous n'êtes pas à l'aise avec le Code civil, nous vous conseillons de vous faire accompagner par un avocat.

Obligations pour mettre fin à un droit de passage

Peut-on fermer une servitude de passage ? Oui, c'est possible. Cela peut faire l'objet d'un accord amiable entre les deux propriétaires (avec visite chez le notaire pour établir un acte de cessation).

Il existe un autre cas de figure : la servitude n'est pas utilisée durant 30 ans. Cependant, il faut pouvoir l'attester avec des preuves. Il faudra, par exemple, réunir des témoignages et des photos qui prouvent l'abandon du terrain. Il sera aussi nécessaire de faire établir un constat par un commissaire de justice.

Bon à savoir : la servitude est éteinte quand le fonds servant et le fonds dominant deviennent la propriété du même propriétaire.

Que faire en cas de litige ?

En cas de litige, comme un abus de droit de servitude de passage, vous pouvez faire appel gratuitement à un conciliateur de justice. Vous avez aussi la possibilité de contacter un médiateur ou de lancer une procédure participative (démarches payantes). L'objectif est d'obtenir un accord amiable entre voisins. Si ce n'est pas possible, il faut saisir le tribunal judiciaire.

Bon à savoir : en matière de servitudes de passage et de relations de voisinage, les articles du Code civil peuvent être sujets à interprétation. Il est donc toujours utile de se renseigner sur les arrêts rendus par la Cour de cassation.

Source :

Service public .fr, Droit de passage sur le terrain d'un autre propriétaire (servitude de passage)