Rendement locatif par ville : le classement 2025 des 20 meilleures

Au Sud de l’Alsace, Mulhouse est, avec près de 110 000 habitants, la première commune du Haut-Rhin en termes de population. La ville est également au cœur d’une communauté d’agglomération de 275 000 habitants. Proche de l’Allemagne et de la Suisse, la cité alsacienne partage d’ailleurs un aéroport international avec Bâle et Fribourg. Malgré son riche passé industriel, qui lui a longtemps valu son surnom de « Manchester français », Mulhouse dispose d’un important patrimoine urbain préindustriel. Elle est d’ailleurs labellisée ville d'art et d'histoire. Avec 6 musées, la cité du Bollwerk est également le deuxième pôle muséographique français, après Paris.

En plus des nombreux atouts que nous venons de citer, Mulhouse est également une ville attractive pour les investisseurs. Avec un prix de vente moyen atteignant 1 377 €/m² (maisons et appartements confondus) et un loyer moyen de 13 €/m², elle offre une rentabilité de 11,3 %. C’est tout simplement la grande ville la plus rentable de France pour les investisseurs immobiliers. Elle arrive donc en tête de notre Top 20 du rendement locatif par ville. 

À la deuxième place du classement du rendement locatif par ville, nous retrouvons Saint-Étienne. Dans la capitale du Forez, le prix de vente moyen s’élève à 1 200 €/m² tandis que le loyer moyen s’élève à 11 €/m², soit une rentabilité de 11 % en moyenne, selon les chiffres de SeLoger. La deuxième commune de la région Auvergne-Rhône-Alpes, avec plus de 170 000 habitants, ne manque pas d’atouts. Universitaire et seule ville française désignée ville créative pour le design par l'Unesco, Saint-Étienne compte notamment 27 000 étudiants, ce qui limite grandement les risques de vacance locative.

À la troisième place des villes les plus rentables, nous retrouvons Limoges, où la rentabilité moyenne atteint 7,4 %. Le prix d'achat moyen d’un bien immobilier s’élève à 1 611 €/m² alors que le loyer moyen est de 10 €/m². 

Maisons et appartements confondus, la rentabilité moyenne atteint 6,9 % à Argenteuil. C’est cette ville de plus de 100 000 habitants, située au Nord de l’Ile-de-France, qui arrive donc au pied du podium, à égalité avec Metz qui complète le top 5 avec une rentabilité moyenne de 6,9 % également. Dans la capitale des mirabelles, il faut compter 2 275 €/m² pour acheter un logement et 13 €/m² pour en louer un. Perpignan offre également une rentabilité moyenne de 6,9 %, avec un prix moyen de 1 923 €/m² et un loyer moyen atteignant 11 €/m². À la 7e place du classement du rendement locatif par ville, nous retrouvons Le Havre, avec une rentabilité moyenne de 6,8 %, devançant Grenoble (6,6 %).

Nous retournons ensuite dans le Nord-Est puisque c’est Nancy qui prend la 9^e place du classement, avec une rentabilité moyenne de 6,5 %. Suivent Le Mans et Rouen. Dans la préfecture de la Sarthe et la capitale de la Normandie, le rendement locatif brut moyen s'élève à 6,3 % en juillet 2025.

Source : SeLoger - Juillet 2025

Si les villes moyennes trustent les premières places du classement du rendement locatif par ville, certaines métropoles de plus de 300 000 habitants permettent également de bénéficier d’une belle rentabilité locative grâce à une tension locative élevée. C’est le cas de Montpellier qui, grâce à une forte demande locative, offre une belle rentabilité de 5,1 % en moyenne. Le prix des logements s’établit à 3 496 €/m² en moyenne tandis que le loyer moyen atteint 15 €/m². Montpellier dispose de nombreux atouts avec son riche patrimoine historique, ses nombreuses institutions éducatives et son dynamisme économique.

Dans l’Ouest, Nantes est également une destination prisée par les investisseurs puisque la Cité des Ducs de Bretagne offre une rentabilité locative moyenne de 4,9 %. Il faut compter 3 593 €/m² pour y acheter un bien tandis que les loyers atteignent 14 €/m² en moyenne. Le centre historique et l'Île de Nantes sont particulièrement intéressants. Toulouse, surnommée la « Ville Rose », a aussi tout pour plaire aux investisseurs immobiliers, avec son économie dynamique et ses écoles supérieures. Avec un prix et un loyer moyens de respectivement 3 593 €/m² et 14 €/m², la rentabilité locative atteint 4,7 % en moyenne.