Vous souhaitez devenir marchand de biens ? Découvrez, avant de vous lancer, les avantages et les inconvénients de ce métier, qui consiste en l'achat-vente de biens immobiliers. Car si cela paraît attrayant de l'extérieur, il existe de nombreuses contraintes qu'il est nécessaire de connaître.
Qu'est-ce qu'un marchand de biens ?
Le marchand de biens, comme son nom l'indique, est un professionnel de l'achat-vente de biens immobiliers. Son objectif ? Faire une plus-value grâce aux variations du prix du marché et une stratégie de rénovation efficace. Son projet peut concerner l'achat-vente d'un appartement, d'une maison, d'un immeuble ou même d'un fonds de commerce.
L'activité du marchand de biens se divise en 3 phases distinctes, mais toutes essentielles : la prospection, la négociation et les rénovations.
- Lors de la prospection, le professionnel mobilise toutes ses connaissances pour trouver les biens avec le plus fort potentiel.
- Une fois que c'est le cas, il est temps de négocier. À ce stade, il doit prendre en compte tous les frais à engager (frais de notaire, budget des travaux, emprunt) pour choisir un montant qui lui offrira une plus-value suffisante.
- Après l'achat, il engage les différents travaux de rénovation. Généralement, il collabore avec plusieurs partenaires dont il négocie les tarifs pour maximiser ses gains. Une fois les travaux terminés, il remet alors le bien en vente à un prix qui lui permet de faire une plus-value intéressante.
Un métier accessible mais avec de fortes contraintes
Vous n'avez besoin d'aucun diplôme pour devenir marchand de biens. Vous n'avez qu'à créer votre structure juridique et à lancer votre activité. Bien sûr, ce n'est pas parce que tout le monde peut devenir marchand de biens que le succès est assuré, bien au contraire. C'est pourquoi il est préférable de faire des études dans le domaine de l'immobilier (agent immobilier, négociateur, expert immobilier, etc.) avant de vous lancer. Au final, ce qui compte, ce sont vos connaissances et vos compétences.
Oui mais...
L'activité de marchand de biens est soumise à de nombreuses obligations administratives et fiscales. TVA, taxes sur la plus-value, charges sociales... La fiscalité est particulièrement lourde et complexe. Si vous faites une erreur dans le domaine, cela peut avoir des conséquences financières importantes pour votre activité. On vous conseille donc de vous entourer d'experts qui maîtrisent bien tous ces aspects.
Le métier de marchand de biens s'adresse à toutes les personnes qui aiment passionnément l'immobilier, dans sa globalité (connaissance du marché, du droit, des métiers de la construction...). Quelle que soit la problématique, vous apportez une solution en fonction des situations.
Gérer simultanément plusieurs projets immobiliers demande une organisation sans faille. Pour saisir les meilleures opportunités, les journées doivent être longues et intensives. Jongler entre les différentes tâches et responsabilités peut s'avérer chronophage et stressant.
Un indépendant qui coordonne plusieurs métiers
Le marchand de biens exerce en tant qu’indépendant. Si vous embrassez cette carrière, c'est vous qui gérez et modulez votre emploi du temps comme vous l'entendez pour avoir le parfait équilibre vie privée/vie professionnelle. Rendez-vous, visites d'appartements ou de chantier... Vous êtes flexible et autonome.
Néanmoins, métier indépendant ne rime pas forcément avec métier solitaire. En tant que marchand de biens, vous allez être en contact avec des personnes qui veulent vendre leur bien, des professionnels de la construction et de l'immobilier. Vous allez devoir créer un véritable réseau pour obtenir les meilleures opportunités et négocier les tarifs les plus intéressants.
Oui mais...
La gestion des différents acteurs immobiliers sur un projet s'avère souvent difficile. Entre les architectes, les artisans, les maîtres d'œuvre et les diagnostiqueurs, les retards sont fréquents. Si un seul maillon de la chaîne s'enraye, c'est tout votre planning (et votre budget) qui peut s'en trouver bouleversé.
Pour éviter ce type de situation, un marchand de biens doit s'entourer d'un réseau fiable de professionnels et agir en véritable chef d'orchestre pour éviter les conflits et désaccords entre les partenaires.
Des possibilités de revenus importants mais risquées
Les marchands de biens expérimentés parviennent généralement à réaliser 3 à 4 opérations rentables par an, en parallèle. Si un seul projet permet de profiter d'une plus-value de 10 % (rénovation, notaire, TVA, charges sociales inclus) sur un bien acheté 200 000 €, il est donc possible de dégager une marge nette d'environ 20 000 €.
Bien sûr, les possibilités de rendement dépendent de nombreux facteurs. Capacité à identifier les biens à fort potentiel, capacités à négocier, maîtrise des coûts de rénovation, connaissances de la fiscalité immobilière... Tous ces éléments peuvent augmenter (ou diminuer) drastiquement votre rentabilité.
Oui mais...
Le marchand de biens doit disposer d'une solide assise financière pour exercer son activité. En effet, les investissements qu'il doit effectuer sont conséquents entre l'achat du bien, les frais de notaire, le coût des travaux ou encore les charges fiscales.
Il doit également prévoir une trésorerie suffisante pour faire face aux imprévus, assez fréquents dans ce métier. Retard sur un chantier, malfaçons à reprendre, retournement du marché... Les risques sont nombreux et peuvent mettre en péril la rentabilité d'un projet.
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