Votre projet immobilier nécessite un emprunt de 100 000 € et vous ignorez si votre salaire va suffire pour l'obtenir ? Vos revenus représentent l'élément principal pour faire une estimation de votre capacité d'emprunt mais les banques vont également prendre en compte plusieurs facteurs pour accorder un crédit. Quel salaire minimum faut-il pour emprunter 100 000 € et quelles sont les conditions pour obtenir un prêt immobilier ? SeLoger vous répond.
Quels critères pris en compte pour obtenir un emprunt de 100 000 € ?
Vos revenus
Une banque va d’abord s’intéresser à votre solvabilité. C'est-à-dire l’ensemble de vos ressources et de votre situation professionnelle : si vous êtes salarié (CDD, CDI...), indépendant ou chef d’entreprise, si vous travaillez dans le secteur privé ou public…
Tous les revenus nets sont pris en compte et seules les primes récurrentes, comme le 13ᵉ mois, sont retenues. Les primes d’intéressement, par exemple, ne comptent pas pour l’étude de votre dossier.
Si vous êtes salarié, les trois derniers mois sont analysés, alors que si vous êtes indépendant, ce sont les trois derniers bilans comptables (soit les trois dernières années) qui vont être étudiés. Les retraites, les revenus locatifs, les rentes ainsi que les pensions alimentaires sont aussi considérés comme des revenus.
Certains établissements bancaires prennent aussi en compte certaines allocations sociales, telles qu’une allocation adulte handicapé (AAH) ou des allocations familiales, par exemple, à condition qu’elles soient versées pendant toute la durée de l’emprunt.
Le reste à vivre et le saut de charge
Le reste à vivre correspond à la somme qu’il reste de vos revenus après y avoir déduit toutes vos charges courantes (loyer, eau, électricité, gaz, assurance, téléphonie, internet, impôts, prêts…). Plus le reste à vivre est élevé et plus vous avez de chance d’obtenir le prêt.
Il n’existe pas de minimum légal, ce sont les banques qui le déterminent. En règle générale, un reste à vivre idéal est compris entre :
- 700 € et 1 000 € par adulte,
- entre 300 € et 500 € par enfant composant le foyer.
Si vous êtes locataire, la banque prendra également en compte la différence entre votre loyer actuel et le montant d'une mensualité du prêt. C’est ce que l’on appelle le saut de charge. Si l’écart est important, cela peut fortement affecter votre budget et être considéré comme un risque pour votre banque.
Le taux d’endettement
Le taux d’endettement représente la part mensuelle de vos ressources, exprimée en pourcentage, qui est consacrée au paiement de vos charges courantes et des futures mensualités de l'emprunt.
Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) impose aux banques de ne pas prêter aux ménages dont le taux d’endettement dépasse les 35 % de leurs revenus. Une marge de 20 % peut être accordée si vous avez un excellent profil d’emprunteur (emploi stable, salaire élevé, absence de découvert bancaire…).
Le calcul du taux d'endettement se fait de la manière suivante :
[(charges courantes + montant des mensualités) / revenus mensuels]
La durée du prêt et le taux d'intérêt
La durée de remboursement d'un prêt immobilier va influer sur le taux d’intérêt, et par conséquent sur le montant total de l’emprunt. En sachant que plus la durée de remboursement est longue, plus les intérêts sont importants. À l’inverse, avec une durée plus courte, les intérêts sont plus avantageux mais les mensualités sont plus élevées.
Il faut également savoir que le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) fixe la durée maximale de remboursement à 25 ans, voire 27 ans si l’emprunt concerne un bien immobilier neuf.
Quel est le salaire requis pour emprunter 100 000 € ?
Le salaire optimal pour emprunter 100 000 € va dépendre de la durée du prêt. Pour vous faire une idée, vous devez estimer le montant d'une mensualité en fonction de la durée de remboursement.
Par exemple, pour un emprunt de 100 000 € sur 10 ans, c’est-à-dire 120 mois, la mensualité est de 833,33 € (100 000 / 120). Ensuite, il faut prendre en compte le taux d’endettement de 35 %. Ce qui revient à 833,33 € / 0,35 = 2 381 €. Votre salaire devra être de 2 381 € minimum pour prétendre à un prêt de 100 000 € sur 10 ans.
Pour un crédit de 100 000 € étalé sur 15 ans (180 mois), la mensualité est de 555,55 € (100 000 / 180). Vous devez alors avoir un salaire minimum de 1 587,28 € par mois (555,55 / 0,35).
Pour un prêt de 100 000 € sur 20 ans (240 mois), la mensualité s’élève à 416,66 € (100 000 / 240). Vos revenus mensuels devront être de 1 190,45 € minimum (416,66 / 0,35).
Pour un emprunt sur 25 ans (300 mois), la mensualité est de 333,33 € (100 000 / 300). Votre salaire ne devra pas être inférieur à 952,37 € par mois (333,33 / 0,35).
Pour faire votre propre estimation, vous pouvez utiliser un simulateur de prêt immobilier en ligne.
Les montants des mensualités présentés ci-dessus sont bruts. Ils ne comprennent pas les TAEG (Taux annuel effectif global) et autres frais liés à un crédit immobilier.
Faut-il un apport pour emprunter 100 000 € ?
Aucune obligation légale n’impose à un emprunteur de fournir un apport personnel. Cependant, les banques l’exigent pour se protéger. Le fait de verser un apport a plusieurs avantages. Il va d’abord démontrer à votre banque que vous êtes capable de vous constituer une épargne et que vous avez une situation financière stable.
Il va aussi permettre de couvrir les frais annexes liés à l’acquisition d’un achat immobilier, à savoir les frais de notaire, les frais d’agence, les frais de garantie… Ces frais ne sont généralement pas financés par un prêt immobilier et représentent environ 10 % à 20 % du prix du bien.
Néanmoins, en raison de l’inflation du marché immobilier et de la hausse des taux d’intérêts, l’apport idéal se situe autour de 30 %. En effet, plus votre apport est important, et plus vos mensualités et la durée de remboursement pourront être réduites. Vous pourrez aussi obtenir un meilleur taux d'intérêt.
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