Marché immobilier : un mois de février sous le signe de la stabilité

Alors que le mois de janvier a été le plus dynamique depuis 5 ans, avec des prix de vente à la hausse dans la quasi-totalité de l’Hexagone, laissant espérer un printemps favorable pour le marché immobilier, le mois de février est marqué par une certaine stabilité. D’après les chiffres du baromètre SeLoger-Meilleurs Agents, aucune variation de prix n'est constatée en moyenne, en France, dans les 10 plus grandes villes françaises (hors Paris) et dans les zones rurales. Seules Paris et les villes du Top 50 affichent une très légère hausse de prix, de respectivement +0,2 % et +0,1%. Quand nous regardons dans le rétroviseur, cette stabilité est en réalité une bonne nouvelle. En effet, en dehors des communes rurales, qui affichaient une variation positive en février 2023, les mois de février 2023 et 2024 avaient vu les prix de vente baisser sur tous les autres segments. Par ailleurs, sur les 2 premiers mois de l’année, les évolutions sont en légère hausse ou stables : +0,4 % à Paris, +0,1 % dans les villes du Top 10 et du Top 50, et +0 % dans les zones rurales. Dans l’ensemble de la France, les prix sont parfaitement stables (+0 %). Le marché se porte donc bien mieux que l’année dernière, à la même période.

Si l’on s’attarde sur les grandes métropoles, le constat est le même que sur l’ensemble du marché : c’est bien mieux qu’en 2024. En février 2025, seules 5 grandes villes voient leurs prix baisser, contre 10 l’année dernière. Encore mieux : 9 métropoles sur 11 ont une meilleure variation que l’année dernière à la même période. Si les variations sont globalement faibles, quelques villes ressortent de manière significative. Rennes, Bordeaux et Nantes poursuivent leur baisse ce mois-ci (-0,4 %, -0,5 % et -0,7 %), tandis que Montpellier, Strasbourg, Lyon et Toulouse semblent toujours être sur une bonne dynamique, avec des hausses de respectivement +0,6 %, +0,6 %, +0,5 % et +0,4 %. À Lyon, la hausse des prix est continue et stable depuis septembre 2024, avec notamment +0,6 % par mois en moyenne sur les 3 derniers mois. Les prix y avaient pourtant reculé de -18 % entre juin 2022 et septembre 2024. À Montpellier, les prix progressent également de manière soutenue, avec + 0,5 % par mois en moyenne depuis mai 2024. Les variations sont moins marquées dans les autres grandes villes, avec +0,1 % à Nice, -0,1 % à Lille et -0,3 % à Marseille.

Les délais de vente restent élevés en ce début d’année 2025. Il faut compter, en moyenne, 76 jours pour vendre son bien à Paris, 81 jours dans les villes du Top 50, 82 jours dans les villes du Top 10 (hors Paris) et 83 jours dans l’ensemble de l’Hexagone. En moyenne, les délais se sont allongés de 11 jours au cours des 12 derniers mois, en France. Sur l’année passée, ils ont augmenté de 3 jours à Paris, 5 jours dans les métropoles du Top 10 et 11 jours dans les villes du Top 50. Cela peut se traduire par une reprise de marché plus rapide à Paris. Ailleurs, l’attentisme est encore de mise. Néanmoins, la situation est très variable d’une grande ville à l’autre. Sur 1 an, les délais de vente se sont nettement réduits à Toulouse (-17 jours). Avec 67 jours en moyenne, c’est dans la ville Rose que les délais de vente sont les plus courts. Ils se sont stabilisés à Lyon (+0 jour, 79 jours) et ils ont légèrement augmenté à Bordeaux (+3 jours, 89 jours), Marseille (+5 jours, 81 jours) et Nice (+7 jours, 87 jours). En revanche, à Lille (82 jours), Rennes (93 jours), Nantes (94 jours) et Montpellier (98 jours), les délais de vente continuent de s’allonger fortement avec de +10 jours à +3 semaines, en 1 an. Même chose à Strasbourg, qui reste toutefois la seconde ville où les délais sont les plus courts, avec une moyenne de 68 jours.

La part de biens immobiliers négociés est toujours élevée en février 2025. Ainsi, 77 % des biens sont vendus après négociation, selon les segments, contre seulement 66 % fin 2020. Toutefois, la part de biens qui se vendent négociés a cessé de s'accélérer et a même reculé à Paris. Elle a progressé de +3 % dans les villes du Top 50 (+6 % en 2023), +1 % dans les villes du Top 10 (+5 % en 2023), et a baissé de -1 % en France (+7 % en 2023) et de -6 % à Paris (+9 % en 2023). Aujourd’hui, c’est à Paris que le taux de négociation est le plus faible (-3,1 %, contre -3,6 % en 2024). Une évolution qui s’explique par un regain de pouvoir d’achat résultant de la baisse des taux d’intérêt, conjugué à une correction significative des prix depuis 2020. Cependant, le pourcentage de baisse moyenne acceptée par les vendeurs diminue dans l’ensemble de l’Hexagone (-4,4 % en moyenne contre -5,2 % en janvier 2024). Cette marge recule sur tous les segments depuis janvier 2024 avec, en moyenne, -4,2 % pour le Top 10 contre -4,6 % en 2024, et -4,1 % pour le top 50 contre -4,9 % en 2024.