En France, les augmentations de loyer sont strictement réglementées. Il est notamment interdit de mettre en location un logement classé G au DPE ou d’augmenter le loyer d’un logement considéré comme une passoire thermique. Les locataires peuvent donc contester s’ils subissent une augmentation de loyer en lien avec le DPE. Quels sont les motifs exacts pour contester ? Quelles sont les démarches à suivre ? SeLoger vous répond.
Pour quels motifs un bailleur peut-il augmenter légalement un loyer ?
La révision annuelle
Un propriétaire bailleur a le droit d’augmenter le loyer une fois par an. C’est ce que l’on appelle une révision annuelle. Cette augmentation doit tenir compte de l’IRL (indice de référence des loyers), qui est basé sur l’inflation du coût de la vie. La révision du loyer annuelle n’est pas systématique. Le bailleur ne peut l’appliquer uniquement s’il a intégré une clause de révision dans le bail.
Les travaux et améliorations
Un bailleur a aussi la possibilité d’augmenter un loyer s’il effectue certains travaux d’amélioration. Ils doivent apporter un certain niveau supplémentaire de sécurité et/ou de confort au logement. Il peut s’agir du changement du système de chauffage ou de ventilation, de l’installation d’un digicode…
Pour prétendre à ce motif d’augmentation, le montant des travaux doit représenter 50 % minimum d’une année de loyer et la hausse du loyer annuel ne doit pas dépasser 15 % du montant des travaux. À noter : le locataire a le droit de refuser la réalisation de travaux d’amélioration.
Un loyer sous-évalué
Si le propriétaire s’aperçoit que le montant du loyer qu’il pratique est sous-évalué par rapport à des biens similaires dans le même secteur, il peut alors réajuster le montant du loyer. Dans ce cas, il doit en informer le locataire dans les 6 mois avant l’échéance du bail.
Le propriétaire doit fournir au locataire au minimum 3 exemples de loyers supérieurs pour le même type de bien dans le voisinage.
Peut-on augmenter le loyer d’un logement avec un défaut de DPE ?
Les passoires thermiques
Pour inciter les propriétaires de passoires thermiques à réaliser des travaux de rénovation énergétique, la loi Climat et résilience a mis en place, depuis le 24 août 2022, le gel des loyers des logements classés F et G. Cela signifie que depuis cette date, un bailleur a l’interdiction d’augmenter le loyer d’un logement classé F au DPE. Cette mesure s’applique aussi bien à un logement meublé qu'à un logement vide, que ce soit lors du renouvellement du bail ou lors d’un changement de locataire.
La loi Climat et résilience interdit également de louer une habitation classée G au DPE depuis le 1er janvier 2025. Cette interdiction s'étendra aux habitations classées E dès 2028, et aux habitations classées D à partir de 2034.
L’absence du DPE
Rappelons, d’une part, que le DPE est un diagnostic immobilier obligatoire pour chaque logement mis en location et qu’il doit être annexé au bail. Le résultat doit ensuite figurer sur les annonces de location afin d’informer les éventuels locataires des performances énergétiques du bien.
D’autre part, le DPE est devenu opposable depuis 2021. C’est-à-dire qu’il a une réelle valeur juridique. La responsabilité du diagnostiqueur et celle du bailleur peuvent être engagées en cas d’erreur préjudiciable au locataire ou en cas des fausses informations émises volontairement. Il est donc formellement interdit d’augmenter un loyer en cas d’absence ou de défaut de DPE.
Ainsi, un locataire peut exiger la diminution du loyer, l’annulation du bail et réclamer des dommages et intérêts.
Un DPE vierge n'est plus valable depuis 2021 dans le cadre d'une location.
Comment contester une augmentation de loyer en lien avec un DPE ?
Le recours amiable
La lettre de contestation
Pour contester une augmentation de loyer abusive ou injustifiée, le locataire doit, d’abord, tenter de trouver une solution amiable avec son bailleur. La première étape consiste à réunir toutes les preuves démontrant que le propriétaire n’a pas respecté toutes les conditions légales pour prétendre à une augmentation. C’est, en effet, au locataire de prouver qu’une hausse de loyer est abusive ou injustifiée. Pour cela, il peut vérifier les délais de notification, faire un contre-diagnostic du DPE, demander les factures des travaux, comparer ses factures d’énergies avant et après les travaux…
Le locataire doit, ensuite, adresser à son propriétaire une lettre de contestation, en recommandé avec accusé de réception, dans un délai d’un mois après la réception de la notification d’augmentation. Pour obtenir des conseils juridiques relatifs au logement, le locataire peut contacter l’ADIL (agences départementales d’information sur le logement) dont il dépend.
La conciliation
Si aucun accord n’est trouvé entre le bailleur et le locataire, ce dernier peut faire appel à un conciliateur de justice ou bien saisir la CDC (commission départementale de conciliation). Le conciliateur de justice est un auxiliaire de justice qui aide les partis à trouver une solution amiable à un litige, quel que soit le domaine (consommation, immobilier…). Alors que la CDC est un organisme spécialisé dans les litiges entre locataires et propriétaires bailleurs.
Ces deux recours sont gratuits et représentent la dernière voie amiable avant une action en justice. Un conciliateur n’a qu’un rôle de conseiller. Il n’a pas le pouvoir d’imposer une décision à l’une des parties.
L’action en justice
Si tous les recours amiables ont été épuisés et qu’aucun accord n’a été trouvé entre les deux parties, le locataire peut intenter une action en justice pour faire valoir ses droits. Il doit alors saisir le tribunal d’instance dont il dépend.
Contrairement à un conciliateur, le juge pourra trancher et ordonner l’annulation de l’augmentation de loyer, et éventuellement le remboursement des sommes indûment versées, ainsi que le versement de dommages et intérêts si le locataire a subi un préjudice. L’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire pour ce type de litige, mais elle est fortement recommandée compte tenu de la complexité du droit immobilier.
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