Location de courte durée pour les particuliers : comment ça marche ?

La location de courte durée consiste à proposer un logement meublé (appartement, studio, maison) pour des séjours inférieurs à 90 jours consécutifs. Cette pratique s'est largement démocratisée depuis l'arrivée des plateformes numériques, comme Airbnb, Abritel-HomeAway ou Booking.com. Le logement doit être meublé et équipé pour un usage immédiat.

Le principal bénéfice de la location pour une courte durée par rapport à la location vide ou meublée est le rendement. Sur ce marché, c'est la loi de l'offre et de la demande qui prime – il n'y a aucune restriction concernant la fixation du prix. Avec une location saisonnière, la rentabilité varie ainsi de 4 à 11 %, alors que la moyenne en location classique se situe autour de 5-6 % (dans le meilleur des cas).

Ce modèle de location offre également l'avantage de la flexibilité. Par exemple, vous louez un appartement bien situé en bord de mer pendant deux mois, puis vous en profitez le reste de l'année.

La stratégie hybride – bail étudiant (9 mois) associé au bail à court terme – est également une solution à envisager pour optimiser votre investissement.

Les inconvénients de la location à courte durée

Elle ne convient pas à toutes les situations. Elle peut même se révéler être un mauvais choix…

Par exemple, si votre bien se situe dans une zone ultra-concurrentielle, les touristes peuvent se tourner vers des appartements plus attractifs. Dans le cas contraire (un bien situé dans une zone peu touristique), les locataires risquent de ne pas se bousculer. Le principal inconvénient de la location de courte durée consiste donc dans l'irrégularité et l'imprévisibilité des nuitées.

Louer un logement pour une courte durée demande également beaucoup de temps et de ressources. Il doit être meublé selon la réglementation concernant les biens meublés classiques (Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015), entretenu pour rester attractif, nettoyé après chaque passage, etc.

Quel statut pour faire de la location à courte durée ?

Deux statuts existent pour se lancer dans ce type de projet : LMP et LMNP.

Vous êtes considéré comme loueur meublé non professionnel (LMNP), si vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an. Au-delà, vous devenez loueur meublé professionnel (LMP). D'après une étude de la direction générale des finances publiques datant de 2023, 85 % des loueurs pour une courte durée sont sous le régime LMNP.

Les règles et contraintes légales pour la mise en location

La location de courte durée est régie par le Code civil et le Code du tourisme. La règle fondamentale à respecter (peu importe le statut) concerne la durée de séjour d'un locataire. Ce dernier ne peut pas rester plus de 90 jours consécutifs dans le logement ou dépasser 120 jours par an d'occupation.

Ensuite, les contraintes varient en fonction de la situation :

• Location de courte durée en résidence principale et résidence secondaire : avec une résidence principale, la durée totale est limitée à 120 jours. Louer une résidence secondaire n'est pas soumis à cette obligation, mais implique des démarches plus complexes.
• Location de courte durée dans une grande ville et dans une petite ville : dans les villes de plus de 200 000 habitants (Paris, Bordeaux, Marseille, Nantes, etc.), la législation impose aux propriétaires de résidences secondaires d'obtenir une autorisation de changement d’usage avec compensation. Le logement doit également être déclaré comme hébergement hôtelier. Dans les petites agglomérations, une déclaration via le formulaire Cerfa n° 14004*02 est suffisante.

Bon à savoir : c'est quoi l'autorisation de changement d’usage avec compensation ?

Le principe de compensation impose de « rendre » un logement équivalent au parc résidentiel, en échange de celui que vous destinez à la location touristique. Cette compensation peut prendre plusieurs formes : acquisition d'un autre bien pour le louer à l'année, financement de logements sociaux ou versement d'une taxe compensatoire.

Quelles sont les taxes associées à la location de courte durée ?

La fiscalité de la location pour une courte durée est soumise à des règles bien spécifiques. Les revenus gagnés doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les loueurs qui gagnent moins de 70 000 € par an peuvent déduire 50 % des loyers, grâce au régime forfaitaire. Au-delà de cette somme, le régime réel s'impose. Il vous offre la possibilité de déduire vos charges réelles.

Concrètement, vous indiquez les montants engagés pour votre activité de loueur (frais d'entretien, charge de copropriété, factures énergétiques, etc.) et leur montant global est soustrait de votre bénéfice soumis à l'impôt.

Vous devez également vous acquitter de la taxe de séjour et de la contribution foncière des entreprises (CFE).

Le modèle économique de la location saisonnière a l'avantage du rendement. Cependant, toutes les situations ne s'y prêtent pas.

Dans certains cas bien précis, la location classique est plus profitable, notamment dans les grandes villes à forte densité touristique. La concurrence y fait rage, et il peut s'avérer difficile pour les petits loueurs non professionnels de lutter et de s'acquitter de l'ensemble des obligations légales.

La réglementation s'est d'ailleurs renforcée contre ce type de profil. Depuis 2024, les syndics de copropriété doivent fournir la preuve que les locations de courte durée qu'ils abritent respectent les normes de changement d’usage. L'objectif ? Lutter contre les locations illégales, qui représentent encore une bonne part du marché (25 000 logements à Paris, d'après les services de la ville).

Si vous souhaitez une alternative à la location saisonnière, vous pouvez vous tourner vers le bail mobilité. Le concept ? Louer pour une durée de 1 à 10 mois à des locataires en situation de formation, de stage ou de mission temporaire.

Sources :

trackstone, Location saisonnière : quelle rentabilité pour cet investissement ?

gererseul, LOCATION MEUBLÉE OU VIDE : COMPARAISON DES DEUX STATUTS

La Nouvelle République, Crise du logement : partout en France, la « bataille » des mairies contre les meublés touristiques commence à faire ses preuves