Location d’une chambre meublée chez l'habitant : règles et fiscalité

Si vous souhaitez mettre en location une chambre meublée de votre résidence principale, la première étape consiste à avertir la compagnie d’assurance auprès de laquelle vous avez souscrit votre assurance habitation. En effet, les garanties de votre assurance multirisques habitation (MRH) doivent être étendues pour couvrir le ou la locataire en place. Cette extension de garantie entraine généralement une augmentation de la prime d'assurance…, que vous pouvez répercuter totalement ou partiellement sur le loyer demandé au locataire. Bien entendu, la mise en location d’une partie de votre habitation doit s’accompagner par l’établissement d’un bail, spécifiant notamment les conditions de location de la chambre meublée chez l’habitant, le montant du loyer et des charges, ainsi que les modalités de résiliation. S’agissant d’une activité de location meublée, vous devez effectuer une déclaration auprès de l’administration fiscale, consistant à vous immatriculer en tant que loueur meublé non professionnel (LMNP). Cette déclaration doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début d’activité. Vous recevrez ensuite un numéro de SIRET, qui vous servira lors de vos déclarations d'impôt.

Pour louer une chambre meublée chez l’habitant, certains critères de décence doivent être respectés. Ils sont précisés par la loi. La chambre meublée doit notamment faire au moins 9 m² pour 2,20 m de hauteur de plafond. Elle doit ne présenter aucun risque pour la santé et la sécurité du locataire, comporter au moins une fenêtre et ne pas contenir de parasites et nuisibles. Étant louée meublée, la chambre doit être suffisamment équipée pour que le ou la locataire ait seulement à apporter ses affaires personnelles. Elle doit être munie des équipements offrant le confort moderne (chauffage, électricité…), comporter au moins un lit (ou canapé-lit), une table, des chaises, un placard et des luminaires. La chambre doit inclure un coin cuisine disposant du matériel nécessaire pour que l’occupant.e puisse préparer ses repas (électroménager, vaisselle…). Si elle ne dispose pas d’une cuisine privative, le ou la locataire doit avoir accès à celle du logement. La chambre doit être dotée de sanitaires et d’une salle d’eau. Si les sanitaires et la salle d’eau sont partagés, cela doit être mentionné dans le contrat de location.

Dans le cadre de la location d’une chambre meublée chez l’habitant, les loyers perçus par le propriétaire-bailleurs sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC, si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas certains seuils. Ce régime permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % pour les frais professionnels. Si les recettes annuelles dépassent le seuil du régime micro-BIC, la personne propriétaire doit opter pour le régime réel, permettant de déduire les charges réelles (frais de réparation, intérêts d'emprunt, etc.) des revenus locatifs. Dans certains cas, les revenus tirés de la location d'une chambre meublée peuvent être exonérés d'impôt sur le revenu. En effet, jusqu'au 31/12/2026, vous n'avez pas à déclarer les revenus de la location meublée d’une pièce faisant partie de votre habitation principale, si elle constitue la résidence principale du locataire, à condition que le prix de location reste fixé dans des limites raisonnables. En 2025, le loyer annuel maximal est fixé en Île-de-France à 213 €/m² hors charges et 157 €/m² pour le reste du territoire.