Dispositifs fiscaux : que reste-t-il d’intéressant en cette fin d’année ?

Né en 2019, le dispositif Denormandie a pour vocation de renouveler le parc immobilier français et d'améliorer l’offre de logements locatifs dans certaines communes. Le principe est simple : l’investisseur achète un logement ancien à rénover, dans une ville éligible, avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.

En contrepartie, il s’engage à louer le bien pendant plusieurs années, à un loyer plafonné, à des locataires aux revenus modestes. Les plafonds de loyers dépendent de la zone géographique : de 18,89 €/m² en zone A bis (zones tendues comme Paris) à 9,83 €/m² en zone B2 (villes moyennes).

En échange, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt, dont le montant dépend de la durée de mise en location :

• 6 ans : réduction de 12 % du montant investi,
• 9 ans : réduction de 18 %,
• 12 ans : réduction de 21 %.

Ce dispositif est encadré par l’article 199 novovicies du Code général des impôts. La réduction d’impôt est plafonnée à un investissement de 300 000 €.

Avant de se lancer, il est essentiel de vérifier si la commune visée fait partie des villes éligibles au Denormandie.

Moins contraignant que d’autres dispositifs, le statut LMNP (Loueur meublé non professionnel) offre une grande souplesse : il permet de louer un bien neuf ou ancien, partout en France, à condition qu’il soit meublé. Comme son nom l’indique, ce statut s’adresse aux particuliers souhaitant générer un revenu complémentaire, sans faire de la location leur activité principale. Attention, pour rester éligible au LMNP, les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € par an, ni représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.

Le statut LMNP peut être associé à deux régimes fiscaux :

• le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 % ;
• le régime réel, souvent plus avantageux, car il permet de déduire toutes les charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, etc.) ainsi que l’amortissement du bien.

Depuis le 1^er janvier 2025, la loi Le Meur vient resserrer les règles pour les locations meublées touristiques, au profit de la location longue durée, désormais plus attractive. Voici les nouveaux plafonds de revenus :

• pour les meublés de tourisme non classés : passage de 77 700 € à 15 000 € par an ;
• pour les meublés classés, chambres d'hôtes, gîtes : plafond réduit de 188 700 € à 77 700 € par an.

Ces baisses significatives réduisent fortement l’intérêt fiscal des locations saisonnières au régime micro-BIC, et rendent le régime réel encore plus pertinent dans certains cas.

Le dispositif Loc’Avantages est l’évolution du dispositif Cosse, aussi connu sous le nom de « Louer abordable ». Il permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt, à condition de louer leur bien à un loyer inférieur aux prix du marché, à des locataires aux ressources modestes, dans le cadre d’une convention signée avec l’Anah.

Mais est-ce vraiment intéressant ? Pas toujours. « Les gains supplémentaires retirés d’une location en Loc’Avantages dépendent de trois paramètres : le taux de votre réduction d’impôt, l’écart entre les loyers du marché et les plafonds à respecter, et votre taux d’imposition », explique l’UFC-Que Choisir, qui a étudié le dispositif.

En résumé : si le loyer plafonné que vous pouvez appliquer est trop éloigné des prix du marché, la réduction d’impôt risque de ne pas compenser la perte de revenus. Vous pourriez même y perdre. Il est donc essentiel de vérifier les loyers réels pratiqués dans votre secteur avant de vous engager dans ce dispositif.

L’achat en nue-propriété permet d’acquérir un bien immobilier à un prix réduit de 30 à 50 % par rapport à un achat en pleine propriété. Pourquoi ? Parce que l’acquéreur n’achète que les murs, sans la jouissance du bien. L’usufruit (c’est-à-dire le droit d’y habiter ou de le louer) reste entre les mains d’un tiers pendant une durée déterminée (généralement 15 à 20 ans).

Pendant cette période :

• le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer,
• il n’a pas à assumer les charges d’entretien, ni la taxe foncière,
• il est exonéré d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour ce bien.

S’il a financé l’achat à crédit, il peut déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers à condition que l’usufruit soit détenu par un bailleur social ou un bailleur imposé à l’impôt sur le revenu.

Au terme du démembrement, la pleine propriété est automatiquement récupérée, sans frais supplémentaires.

Enfin, la nue-propriété peut être transmise aux héritiers à tout moment, ce qui permet d’anticiper une succession et d’alléger la fiscalité associée.

Le dispositif Malraux s’adresse aux contribuables fortement imposés, souhaitant investir dans la rénovation de bâtiments anciens situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers à forte valeur patrimoniale.

En contrepartie de cette restauration, l’État accorde une réduction d’impôt sur le revenu équivalente à 30 % ou 22 % selon les contraintes liées aux sites. Le montant des travaux peut atteindre jusqu’à 400 000 € sur une période de 4 ans.

Cet abattement s’applique directement sur votre impôt sur le revenu, sans être pris en compte dans le plafond annuel global des avantages fiscaux. Autrement dit, elle ne limite pas votre capacité à bénéficier d’autres réductions d’impôt dans l’année.

Le dispositif Monuments Historiques permet aux propriétaires de biens classés ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) de bénéficier d’une fiscalité particulièrement avantageuse, en contrepartie de travaux de restauration et d’entretien.

Ce dispositif s’adresse avant tout à des contribuables fortement imposés, mais aussi passionnés de patrimoine, désireux de préserver un bien historique tout en optimisant leur fiscalité.

Ses avantages sont uniques :

• les charges foncières (travaux, frais de gestion, assurance, etc.) et les déficits fonciers sont déductibles sans plafond du revenu global, ce qui peut réduire très fortement l’impôt dû ;
• sont également déductibles : les frais de promotion et de publicité, les primes d’assurance, ainsi que certaines dépenses spécifiques (ex. matériel informatique pour la billetterie ou la gestion du site).

À noter : les travaux doivent être autorisés et encadrés par les services du patrimoine (DRAC) et le bien peut être ouvert au public une partie de l’année, selon les cas.

La loi Girardin peut séduire les contribuables très fortement imposés, en offrant une réduction d’impôt immédiate (one shot) en contrepartie d’un investissement dans les DOM-TOM. Il existe deux volets :

• le Girardin social, qui concerne les logements sociaux ;
• le Girardin industriel, dédié au financement d’équipements professionnels pour les PME ultramarines.

Le gain fiscal peut être important : jusqu’à 120 % du montant investi, soit une réduction pouvant atteindre 60 000 € (voire plus) dès la première année.

Mais attention : ce type d’investissement est dit « fonds perdu » : l’investisseur ne récupère pas son capital, il profite uniquement de la réduction d’impôt. Surtout, le montage juridique et fiscal est complexe et le moindre manquement aux conditions (durée de location, respect des plafonds, agrément administratif, etc.) peut entraîner une remise en cause de l’avantage fiscal par l’administration. Il est essentiel de choisir un intermédiaire expérimenté, disposant d’un agrément de Bercy et d’un historique solide dans ce type d’opérations.