Après plusieurs années de correction des prix, certains propriétaires se retrouvent dans une situation de blocage patrimonial, les contraignant à conserver leur bien pour ne pas perdre d’argent. Tous les secundo-accédants ne sont pas logés à la même enseigne. Le point sur les villes où vous gagnez ou perdez de l’argent en cas de revente rapide.
Une stabilisation des prix bienvenue
En septembre, à l’occasion de la conférence de rentrée du Groupe SeLoger, nous constations que, malgré la baisse sensible des taux, le sursaut espéré n’avait pas vraiment eu lieu sur le marché hexagonal. Malgré tout, avec 925 000 transactions prévues sur l’année, l’année 2025 marque une progression de +8,2 % par rapport à 2024. En ce qui concerne les prix, l’Indice des Prix de l’Immobilier (IPI) affichait début septembre une progression contenue de +0,8 % au niveau national. Globalement, nous pouvons dire que le mois de septembre 2025 confirme la reprise timide du marché. Au niveau national, les prix de vente ont progressé de seulement +0,1 % au cours du mois écoulé, atteignant désormais 3 129 €/m² en moyenne. À Paris, c’est la stabilité parfaite (+0 %), après plusieurs mois à +0,3 %. Les prix s’établissent à 9 670 €/m² dans la capitale. Dans les autres métropoles françaises, les évolutions de prix restent également contenues. Dans les villes du Top 10 et du Top 50, les prix progressent de respectivement +0,3 % et +0,2 %. Parmi les métropoles qui continuent d’augmenter, nous retrouvons notamment Toulouse et Nice (+0,8 %), Bordeaux et Montpellier (+0,7 %) et Lyon (+0,5 %). En revanche, à Lille, les prix reculent (-0,4 %). Enfin, dans le rural, l’accalmie saisonnière se traduit par une baisse des prix de -0,1%.
Revente en 2025 : jackpot ou blocage ?
Notre analyse du Top 50 des villes françaises montre que le « blocage patrimonial » varie fortement en fonction de la date d’acquisition. Les Français étant devenus propriétaire de leur maison ou appartement en 2020, ont, dans la quasi-totalité du Top 50, déjà reconstitué leur apport initial et disposent d’un patrimoine net supérieur au capital investi. Seules 3 villes restent déficitaires, à savoir Paris, Villeurbanne et Lyon. En revanche, pour les personnes ayant acheté il y a 3 ans, c’est-à-dire en 2022, la situation est défavorable dans 84 % des grandes villes. Dans certaines villes, la situation est encore plus critique dans la mesure où la valeur de revente ne couvre même pas le capital restant dû. Après avoir vendu, les ménages doivent donc rajouter de l’épargne personnelle pour solder leur prêt. Cette « double peine » est observée à Bourges, Limoges, Villeurbanne, Rennes et Tours. D’une manière générale, le blocage patrimonial s’explique par le fait qu’au moment de l’achat, une partie de l’apport disparaît dans les frais de notaire et d’agence. Si ce retard se comble normalement de façon progressive grâce à la hausse des prix et au remboursement du crédit, la correction des prix entamée il y a 3 ans a cassé la mécanique. Autrement formulé, le retard met plus longtemps à être rattrapé.
Au Mans, il est rentable de revendre au bout d’un an
En matière de valorisation patrimoniale, tous les secundo-accédants ne sont pas logés à la même enseigne. Dans les villes où la correction des prix a été la plus forte (Paris, Lyon, Villeurbanne…), le blocage patrimonial dure plus longtemps. En revanche, d’autres marchés permettent une reconstitution patrimoniale beaucoup plus rapide. Concrètement, au sein du Top 50, seules 16 % des villes ont permis de reconstituer l’apport en 1 à 2 ans. La majorité (52 %) a demandé 3 ans pour repasser dans le vert. Et dans un tiers des cas (32 %), il a fallu patienter 4 à 5 ans. S’il est logique que le patrimoine net reste négatif dans la quasi-totalité des villes en cas de revente rapide, les frais d’achat pesant encore trop lourd, au Mans, vendre dès la première année permet non seulement de reconstituer son apport, mais aussi de repartir avec un petit capital en poche. Cela est également possible à Brest, au bout de 2 années. La bonne nouvelle pour les ménages subissant le blocage patrimonial ? Cette situation est conjoncturelle. « Après 3 ans de correction des prix, nous observons que la dynamique change déjà. Dans certaines villes, la baisse passée continue de bloquer les vendeurs récents, mais ailleurs, la reprise efface rapidement le poids des frais. C’est cette trajectoire de long terme qui compte, et nous la voyons redevenir positive à l’horizon 2026 », affirme Barbara Castillo Rico, Responsable des études économique du Groupe AVIV.
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