La vie serait-elle plus douce de l’autre côté du Rhin ? Séduisante pour les frontaliers en quête de renouveau, l’Allemagne attire par la solidité de son économie et la stabilité de son marché immobilier. Mais acheter sa résidence outre-Rhin n’est pas toujours l’option la plus avantageuse pour un Français : tout dépend de sa localisation et de son projet. On vous en dit plus.
Les prix de l’immobilier en Allemagne
Selon nos informations, le prix moyen du mètre carré atteignait 3 043 € en avril 2025 en Allemagne, un niveau comparable à celui de la France (3 020 €). Mais, comme dans l’Hexagone, les écarts régionaux outre-Rhin sont importants.
Trois Länder frontaliers du Grand Est — Bade-Wurtemberg, Sarre et Rhénanie-Palatinat — jouxtent la Moselle, le Bas-Rhin et le Haut-Rhin. Ils côtoient aussi la Belgique (2 583 €/m² en moyenne) et le Luxembourg, où les prix grimpent à près de 7 967 €/m², selon le site Logement public.
En Rhénanie-Palatinat, les prix ont fortement augmenté ces dernières années, notamment dans les zones métropolitaines et les zones résidentielles attractives. À Mayence, une maison individuelle se négocie autour de 4 000 €/m², contre 3 500 €/m² à Coblence, indique le site spécialisé E1 Holding.
Dans la Sarre, le prix moyen d’une maison est d’environ 1 370 €/m², mais il grimpe à 3 700 €/m² à Sarrebruck.
Au Bade-Wurtemberg, le prix moyen s’élève à 3 737 €/m², avec de fortes disparités : à Fribourg-en-Brisgau, comptez 5 587 €/m², et jusqu’à 5 821 €/m² pour un bien neuf à Karlsruhe, contre 4 146 €/m² pour un appartement ancien dans la même ville, selon le site Pôle franco-allemand.
Acheter en Allemagne : une bonne idée selon son profil
Acheter en Allemagne peut s’avérer intéressant pour les transfrontaliers, à condition que le prix au mètre carré soit inférieur à celui de leur ville de résidence. Il faut toutefois également considérer les revenus, le coût de la vie et la fiscalité.
Ainsi, le m² à Colmar (à 50 km de Fribourg-en-Brisgau) s’élève à 2 522 €, soit bien moins que de l’autre côté de la frontière. En Meurthe-et-Moselle, le m² moyen est de 1 871 €, en Moselle de 1 920 € et en Alsace de 2 519 €. Mais il grimpe à 3 765 € à Strasbourg (Bas-Rhin), avec des pics à plus de 5 000 € dans le centre, selon notre outil d'estimation.
Un Strasbourgeois pourrait donc trouver une bonne affaire en Allemagne, tout comme un Luxembourgeois, confronté à un prix moyen de près de 8 000 €/m².
Investir dans une petite surface en Allemagne
Comme en France, plusieurs villes allemandes ont vu leurs prix reculer, ravivant l’intérêt des investisseurs, notamment pour les logements de petite superficie (environ 40 m²).
Selon Von Poll Immobilien, qui a comparé les prix entre le premier semestre 2024 et celui de 2025, les petites villes universitaires offrent de bonnes perspectives de rendement, en raison d’une demande constante pour les petits logements. « C'est dans les villes universitaires de Chemnitz (1 129 €/m², loyer : 6,20 €/m²), Wuppertal (1 731 €/m², loyer : 10,14 €/m²) et Magdebourg (1 899 €/m², loyer : 7,92 €/m²) que les prix moyens d'un appartement en copropriété d'une taille maximale de 40 mètres carrés sont les plus avantageux », explique Daniel Ritter, associé gérant de Von Poll Immobilien.
Entre le premier semestre 2024 et 2025, les prix ont reculé de 4,4 % à Chemnitz, tandis qu’ils sont restés stables à Magdebourg (–0,2 %) et Wuppertal (+1,1 %).
À noter
La France et l’Allemagne ont passé des accords qui évitent une double imposition des loyers perçus. Par ailleurs, en Allemagne, la plus-value immobilière est exonérée d’impôt après dix ans de détention, contre 30 ans en France.
Devenir propriétaire et s’installer en Allemagne
Les citoyens de l’Union européenne n’ont pas besoin de permis particulier pour acheter un bien en Allemagne. Ils disposent des mêmes droits que les acheteurs allemands, en vertu des règles de l'UE.
Le site de l’Union des Français de l’étranger précise tout de même que les acheteurs doivent justifier de revenus au moins équivalents à l’aide sociale allemande ou être pris en charge par un proche. Une attestation de droit au séjour communautaire (Freizügigkeitsbescheinigung), non obligatoire mais recommandée, peut faciliter les démarches administratives.
Les Français qui s’installent en Allemagne plus de trois mois doivent enregistrer leur résidence à la mairie du lieu de leur domicile. Un certificat d’enregistrement (Meldebescheinigung ou Anmeldebestätigung) leur est alors délivrée.
À noter
Après cinq ans de résidence ininterrompue, un citoyen européen obtient automatiquement le droit de séjour permanent, certifiable par une carte de séjour permanent, utile pour les démarches administratives, indique le site Frontaliers Grand-Est.
Les frais liés à l’achat en Allemagne
L’achat d’un bien immobilier en Allemagne entraîne plusieurs frais :
- 3,5 à 6,5 % d’impôt d’accession à la propriété (Grunderwerbsteuer) ;
- 0,5 % pour l’inscription au registre foncier (Grundbuch) ;
- 1,2 % de frais de notaire (au rôle plus limité qu’en France, d’où l’intérêt de se faire assister d’un avocat) ;
- 3,57 à 7,14 % de commission d’agence (Makler).
La taxe foncière en Allemagne
Comme en France, une taxe foncière (Grundsteuer) est prélevée par la commune, mais son mode de calcul diffère : elle ne dépend que de la surface bâtie ou non bâtie. Résultat : une taxe beaucoup plus légère que son équivalent français.
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