Factures d’eau, entretien de l’ascenseur, chauffage collectif… Chaque année, les charges locatives s’ajoutent au loyer, mais leur calcul reste souvent opaque pour le locataire. En cas de doute sur les montants demandés, peut-il exiger du propriétaire de lui fournir des justificatifs ? Décryptage.
Charges locatives : de quoi parle-t-on ?
Les charges locatives – aussi appelées « charges récupérables » – sont des sommes que le propriétaire peut demander au locataire, en plus du loyer. Elles correspondent à certaines dépenses liées à l’usage du logement ou des parties communes.
Ces charges sont listées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Le plus souvent, elles sont réglées sous forme de provisions que le locataire verse chaque mois.
Une fois par an, le bailleur effectue une régularisation des charges. Il compare alors les provisions versées et les dépenses réellement engagées. Si le locataire a trop payé, le propriétaire doit rembourser la différence. À l’inverse, s’il n’a pas versé assez d’argent, un complément peut lui être demandé.
Mais que se passe-t-il si les montants réclamés paraissent opaques ou trop élevés ? Le locataire peut-il exiger des justificatifs pour vérifier le détail des sommes demandées ? Voici ce que prévoit la réglementation.
Quels justificatifs le propriétaire doit-il fournir ?
La loi est claire : les charges récupérables ne peuvent être demandées que sur justification (article 23 de la loi du 6 juillet 1989). Autrement dit, le propriétaire doit être en mesure d’expliquer les sommes qu’il réclame.
Un mois avant la régularisation annuelle, il doit adresser au locataire un décompte par nature de charges (eau, chauffage, entretien, etc.). Dans un immeuble collectif, il doit aussi préciser le mode de répartition entre les différents locataires.
Point important : les pièces justificatives (factures, contrats d’entretien, avis de taxe d’enlèvement des ordures ménagères…) doivent être mises à disposition du locataire pendant 6 mois après l’envoi du décompte.
Enfin, depuis le 1er septembre 2015, le bailleur doit également transmettre au locataire – s’il en fait la demande – un récapitulatif des charges du logement, par courrier ou par voie dématérialisée.
Comment le locataire peut-il demander ces justificatifs ?
En pratique, le locataire peut d’abord solliciter son propriétaire à l’amiable, par mail ou par courrier simple, en lui demandant d’envoyer les justificatifs. En l’absence de réponse, il peut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception.
Ce courrier permet de formaliser la demande et de rappeler au bailleur ses obligations légales. Mieux vaut alors préciser quels sont les justificatifs souhaités : factures d’eau, appels de charges de copropriété, mode de calcul, etc.
Que faire, si les charges semblent excessives ?
Première étape : demander des explications au bailleur. Adressez-lui un courrier (idéalement en recommandé avec accusé de réception), en précisant les sommes contestées et en demandant la communication des justificatifs.
Si les réponses ne vous convainquent pas ou restent insuffisantes, vous pouvez saisir gratuitement la Commission départementale de conciliation (CDC). Cette instance aide locataires et propriétaires à trouver un accord amiable.
En dernier recours, il est possible de saisir le juge des contentieux de la protection. Le locataire dispose d’un délai de 5 ans pour contester des charges indûment perçues et demander leur remboursement.
Même en cas de désaccord sur le montant des charges locatives, il est fortement déconseillé d’arrêter de payer les provisions sur charges. Cela pourrait être assimilé à un défaut de paiement.
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