Immobilier à Biarritz et au Pays Basque : pourquoi ce marché reste-t-il l’un des plus convoités de la côte atlantique ?

Le marché immobilier basque s’organise autour d’un ensemble de communes regroupées dans l’unité urbaine de Bayonne. Celle-ci inclut notamment Biarritz, Anglet, Bayonne, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye, Bidart ou encore Ciboure, ainsi qu’une vingtaine d’autres communes du territoire.

Dans cet ensemble urbain, on compte 176 019 logements. Le parc immobilier est majoritairement composé d’appartements, qui représentent 66,7 % des logements, contre 33,3 % pour les maisons.

Autre particularité du marché du Pays Basque : le poids important des résidences secondaires. Elles représentent 21,8 % du parc immobilier, preuve de l’attrait touristique et résidentiel du territoire. Cette proportion est nettement supérieure à la moyenne nationale (qui est de 9,8 % du parc immobilier en 2023, selon l’INSEE) et contribue à maintenir une forte pression sur les prix.

En termes de marché immobilier, le Pays Basque se divise en réalité en deux zones principales : la côte littorale et l’intérieur des terres. Ces deux marchés présentent des caractéristiques et des niveaux de prix très différents.

Un littoral basque très convoité

La côte basque concentre 58 % des logements du territoire. C’est aussi là que la pression immobilière est la plus forte. Plusieurs facteurs expliquent cette attractivité :

• la proximité de l’océan ;
• l’activité touristique très développée ;
• l’image premium de stations balnéaires comme Biarritz ou Saint-Jean-de-Luz.

Dans cette zone littorale, les résidences secondaires représentent 32 % du parc immobilier. Un chiffre particulièrement élevé, qui illustre l’importance des achats de pied-à-terre ou d’investissements locatifs saisonniers.

Conséquence directe : les prix immobiliers y sont nettement plus élevés. Le prix moyen tourne autour de 6 540 €/m² sur la côte basque.

Des prix plus accessibles dans l’intérieur du Pays Basque

À l’inverse, l’intérieur du territoire rassemble 42 % des logements. Cette zone comprend notamment des communes comme Cambo-les-Bains, Ustaritz ou Espelette.

Les résidences secondaires y sont beaucoup moins nombreuses : environ 7 % du parc immobilier seulement.

Les prix sont également plus modérés : le prix moyen se situe autour de 4 570 €/m², soit près de 2 000 €/m² de moins que sur la côte.

Ce différentiel attire de plus en plus d’acquéreurs qui souhaitent rester proches du littoral, tout en bénéficiant de prix plus accessibles.

Dans ce paysage immobilier basque, Biarritz occupe une place à part. La ville fait partie des marchés les plus actifs et les plus recherchés de la région.

Selon les estimations de transactions pour 2026 fournies par SeLoger, Biarritz devrait enregistrer 762 ventes immobilières, ce qui la place parmi les communes les plus dynamiques du territoire. Elle arrive ainsi en troisième position derrière :

• Bayonne, avec environ 885 transactions estimées,
• Anglet, avec 863 transactions.

Elle se place cependant devant des villes très attractives elles aussi, comme :

• Hendaye, avec 388 ventes,
• Saint-Jean-de-Luz, avec 363 ventes

Cette activité soutenue reflète la forte demande pour la station balnéaire, aussi bien pour les résidences principales que pour les résidences secondaires.

Comme ailleurs en France, le marché immobilier du Pays Basque a connu plusieurs phases ces dernières années. Après une période très dynamique post-Covid, le nombre de transactions a marqué un ralentissement.

Les chiffres montrent, par exemple, 5 621 transactions en 2020, au moment de la pandémie, puis 6 270 en 2021 durant la période la plus dynamique de ces dernières années. Par la suite, les ventes ont baissé à :

• 5 141 en 2022,
• 4 020 en 2023, l’année la moins fructueuse.

Le marché a donc connu une baisse progressive, notamment sous l’effet de la hausse des taux immobiliers.

Cependant, les perspectives semblent s’améliorer puisque les ventes augmentent régulièrement depuis 2024 : 4 286 ventes en 2024, puis 4 718 en 2025. Les projections pour 2026 indiquent 4 971 transactions, soit une hausse de +5,4 %.

Même si les volumes restent inférieurs aux niveaux record du début de décennie, l’activité immobilière se stabilise.

Le marché basque n’échappe pas non plus aux évolutions nationales, en matière de prix immobiliers. Entre 2022 et 2024, les prix ont connu une phase de correction comparable à celle observée ailleurs en France :

• -5 % en France,
• -5 % dans les Pyrénées-Atlantiques,
• -13 % à Biarritz

Cette correction plus marquée à Biarritz s’explique en partie par les fortes hausses enregistrées auparavant.

Sur une période plus récente, la tendance semble repartir à la hausse. Sur un an, l’évolution des prix est redevenue positive :

• -0,9 % au niveau national,
• +4,1 % dans les Pyrénées-Atlantiques,
• +3,9 % à Biarritz

Ces chiffres confirment la résilience du marché immobilier basque.

Méthodologie et sources

• Évolution des prix immobiliers au 1^er mars 2026, indices des prix immobiliers (LPI) SeLoger – Meilleurs Agents.
• Prix Immobiliers hybrides au 1^er mars 2026.
• Le Pays Basque correspond à l'Unité Urbaine de Bayonne, regroupant les villes suivantes : Biarritz, Anglet, Bayonne, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye, Ciboure, Bidart, Tarnos, Urrugne, Boucau, Cambo-les-Bains, Saint-Pierre-d'Irube, Arcangues, Ustaritz, Guéthary, Ascain, Bassussarry, Arbonne, Mouguerre, Villefranque, Lahonce, Urcuit, Ahetze, Larressore, Espelette, Biriatou, Halsou et Jatxou.