Colocation avec clause de solidarité : quels avantages pour le propriétaire-bailleur ?

Si la colocation séduit de nombreux propriétaires-bailleurs, c’est qu’elle offre de nombreux avantages, à commencer par une rentabilité maximisée. En louant un bien immobilier divisé en chambres individuelles, le loyer cumulé des occupants dépasse nettement ce qui aurait pu être perçu dans le cadre d’une location classique.

Le risque locatif est également mieux réparti. En effet, vous avez le choix entre un bail unique pour l’ensemble des colocataires ou un bail individuel pour chaque occupant. Avec un bail commun, si un colocataire quitte le logement, les autres continuent à payer leur quote-part. En insérant une clause de solidarité dans le bail, chaque colocataire devient responsable de la totalité du loyer et des charges dues, ainsi que des dégradations locatives.

Autrement formulé, le propriétaire peut réclamer à n’importe lequel des colocataires la totalité du loyer, des charges ou encore le coût des éventuelles dégradations. Chacun s’engage donc à assumer les obligations des autres s’ils ne les respectent pas. Du côté du bailleur, le bail solidaire représente une véritable garantie dans la mesure où elle limite les démarches pouvant être longues pour identifier le locataire responsable d’un impayé ou de dégradation locatives. 

Si la clause de solidarité est fortement conseillée en colocation, elle n’est pas automatique. Pour avoir un bail solidaire en colocation, la clause de solidarité doit impérativement figurer dans le contrat signé par les colocataires. Dans le cas contraire, chaque occupant n’est tenu que de sa quote-part du loyer, ce qui limite sa responsabilité financière aux seuls engagements personnels.

Précisons d’ailleurs qu’un bail de colocation ne peut être solidaire que s’il est commun à l’ensemble des colocataires. Si chaque occupant dispose d’un contrat individuel, aucune solidarité ne peut s’appliquer entre eux.

D’autre part, une fois inscrite, la clause de solidarité s’impose à toutes les parties et ne peut être annulée unilatéralement. Son retrait exige l’accord conjoint du bailleur et de l’ensemble des colocataires. Si des colocataires souhaitent se désolidariser, ils doivent signer un avenant précisant que la solidarité est levée à compter d’une date déterminée, pour une ou plusieurs personnes. Toutefois, le propriétaire-bailleur n’est pas tenu d’accepter cette modification.

Les colocataires peuvent également attendre le renouvellement du bail pour supprimer ou modifier la clause, toujours avec l’accord du propriétaire.

Comme nous l’avons déjà évoqué le bail solidaire de colocation transforme l'engagement individuel en une responsabilité collective. Dans ce cadre, chaque occupant est tenu de respecter l’intégralité des obligations contractuelles.

Concrètement, si un colocataire manque à sa part du loyer ou des charges, le propriétaire a le droit de réclamer la totalité de la dette au colocataire le plus solvable ou joignable. Cette règle s'applique également aux réparations locatives. La personne propriétaire peut donc exiger le paiement des dégradations à n'importe quel membre de la colocation, ainsi qu’à leurs garants éventuels, sans avoir à identifier l'auteur précis des dommages.

Le départ d’un habitant ne rompt pas instantanément ce lien juridique. Selon la loi ALUR, le locataire sortant, ainsi que son garant, restent solidairement responsables des impayés pendant une période maximale de 6 mois après la fin du préavis. Cette protection pour le propriétaire s'arrête toutefois de manière anticipée si un nouveau remplaçant est officiellement intégré au bail via un avenant signé par toutes les parties. Passé ce délai de 6 mois, la solidarité s’arrête automatiquement pour les dettes futures. Néanmoins, les dettes accumulées durant la période de validité demeurent exigibles.