Le prêt-relais fait peur à de nombreux propriétaires : ont-ils raison de chercher à l'éviter ?

Le principe du prêt-relais est simple : la banque vous avance une partie de la somme nécessaire pour acheter le nouveau bien. L’avance correspond à 60 à 80 % de la valeur du logement en vente, après déduction du capital restant dû du crédit en cours.

Vous assumez donc deux mensualités d’emprunt. Vous disposez d’un délai de 1 à 2 ans pour rembourser le prêt-relais, que vous solderez lors de la revente.

Un taux d’emprunt élevé

Le prêt-relais est consenti sur une courte durée, mais à un taux plus élevé qu’un emprunt classique. En conséquence, le coût global du financement augmente. Il existe tout de même un garde-fou : l'établissement prêteur doit respecter le taux d’usure, fixé actuellement à 6,2 %. 

Ne pas trouver d'acheteur dans le délai imparti

Le principal risque du prêt-relais, c’est de ne pas trouver d’acquéreur dans le délai d’un ou deux ans. La banque peut alors : 

• rallonger la durée de remboursement d’une année supplémentaire, si vous étiez parti sur un an,
• transformer le prêt-relais en prêt immobilier classique, avec une condition : que votre taux d’endettement restant soit suffisant,
• saisir et revendre le bien immobilier pour solder le capital (en dernier recours).

Vendre son bien moins cher que l’estimation initiale

Vous devez fournir des estimations de votre bien actuel, sur lesquelles le montant de l’avance sera calculé. Le danger, c’est que l’estimation soit trop optimiste. S’il vous faut baisser le prix de vente, vous devrez payer de votre poche l’écart avec le capital emprunté.

Prêt-relais sec ou prêt-relais adossé ?

Dans le cadre d’un prêt-relais sec, le montant estimé de la vente couvrira intégralement le capital emprunté. Cette formule est donc relativement protectrice. 

Cependant, si vous souhaitez acheter plus grand ou plus cher, vous aurez alors besoin d’un prêt-relais adossé. Comme son nom l’indique, celui-ci est complété par un autre prêt immobilier. À la clé, de possibles difficultés à assumer les deux mensualités, si la vente vient à traîner.

Franchise partielle ou franchise totale ?

Avec la franchise partielle, vous remboursez les intérêts du prêt-relais jusqu’à la vente du bien. 

En franchise totale, vous ne payez pas les intérêts, seulement les primes de l’assurance emprunteur. Problème : les intérêts sont capitalisés et produisent à leur tour des intérêts. L’opération revient donc plus cher.

Comment bien estimer mon bien immobilier ?

L’estimation servira de base au calcul du montant du prêt-relais. L’idéal reste de recourir à plusieurs professionnels pour la réaliser et de retenir un scénario réaliste.

Le prêt achat-revente

Avec un prêt achat-revente, la banque rachète votre ancien crédit et intègre l’avance nécessaire à la nouvelle acquisition, au sein d’un nouveau prêt. Le capital restant dû du prêt en cours n’est donc pas déduit : vous pourrez emprunter plus qu’en prêt-relais.

Autre avantage : vous n’avez qu’une seule mensualité à rembourser, ce qui simplifie votre budget au quotidien.

Le prêt hypothécaire

Vous donnez en gage votre bien actuel à une banque. En contrepartie de l’hypothèque, celle-ci vous accorde un financement représentant 50 à 70 % de la valeur du logement. 

Un avantage avec cette formule : vous n’avez pas à souscrire d’assurance emprunteur. 

L’iBuying

Une société spécialisée, appelée « iBuyer », rachète votre logement en cash et dans les plus brefs délais. La transaction s’effectue sans conditions suspensives, ce qui sécurise la vente.