Marseille est-elle concernée par l'encadrement des loyers ?
Encadrement des loyers, zone tendue, plafond au mètre carré… À Marseille, les règles peuvent prêter à confusion. Si certaines hausses sont déjà limitées, la ville n’applique pas encore de loyers de référence. SeLoger vous éclaire pour comprendre ce qui s’impose aujourd’hui aux propriétaires bailleurs.
- Marseille (zone tendue) : si relocation, le loyer s'appuie généralement sur le dernier loyer pratiqué ; révision possible sous conditions.
- La ville applique encadrement de l'évolution des loyers (limite possibilités d’augmentation du loyer) ; pas soumise à encadrement des loyers (loyer de référence majoré à respecter).
- Première mise en location : loyer libre. Relocation : augmentation encadrée, selon zone tendue.
- Vérifier ancien loyer, révision selon IRL, travaux et DPE (attention pour F/G).
- Loyer sous-évalué : réévaluation possible, sous conditions.
- Marseille candidate pour participer au dispositif expérimental d’encadrement du niveau des loyers.
Quelles sont les règles applicables à Marseille ?
Vous louez un appartement à Marseille ? Vous ne pouvez pas forcément augmenter son loyer comme vous le souhaitez.
La cité phocéenne est en effet située en zone tendue, c’est-à-dire sur un territoire où l’offre de logements disponibles ne suffit pas à répondre à la demande. Ce classement entraîne plusieurs contraintes pour les propriétaires bailleurs.
La principale concerne la relocation. Lorsque votre locataire quitte le logement et que vous signez un nouveau bail, le changement d’occupant ne vous autorise pas à revoir librement le loyer à la hausse, en principe.
Le nouveau montant doit généralement être fixé à partir du loyer appliqué au précédent locataire. Une révision est néanmoins possible, notamment lorsque le loyer n’a pas été revalorisé au cours des douze derniers mois, dans les conditions prévues par la réglementation.
Ce dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers a été reconduit du 1er août 2026 au 31 juillet 2027 par un décret du 20 juillet 2026. Il concerne les logements vides et meublés situés dans les communes classées en zone tendue.
Encadrement des loyers ou encadrement de l’évolution des loyers : quelles différences ?
C’est souvent là que la confusion commence, et pour cause : l’expression « encadrement des loyers » est couramment utilisée pour désigner deux mécanismes très différents.
Le premier est l’encadrement de l’évolution des loyers. C’est celui qui s’applique actuellement à Marseille. Il limite les possibilités d’augmentation du loyer lors d’une nouvelle location ou du renouvellement du bail.
Le second dispositif est l’encadrement du niveau des loyers. Il va beaucoup plus loin… Dans les 70 villes concernées – à l’instar de Paris, Bordeaux ou Montpellier –, des loyers de référence sont fixés chaque année par arrêté préfectoral. Ils prennent notamment en compte la localisation du logement, le nombre de pièces, son époque de construction ou encore le caractère vide ou meublé de la location. Le propriétaire doit alors respecter un loyer de référence majoré, qui constitue le plafond à ne pas dépasser – hors complément de loyer éventuel.
Ce mécanisme ne s’applique pas encore à Marseille.
À Marseille, qui est en zone tendue, le principe reste que le loyer est libre lors d’une première mise en location d’un logement jamais loué auparavant. En revanche, lorsqu’il s’agit d’une relocation, l’évolution du loyer est encadrée : le bailleur ne peut pas augmenter librement le montant et doit respecter les règles prévues pour les zones tendues.
Travaux, DPE, ancien loyer : les règles à vérifier avant d’augmenter
Vous souhaitez revoir le loyer à la hausse avant de relouer ? Plusieurs éléments doivent être passés au crible.
Commencez par regarder le montant payé par l’ancien locataire. C’est généralement votre point de départ.
Si le loyer n’a pas été révisé au cours des douze derniers mois, une revalorisation peut être envisageable dans les limites prévues par l’indice de référence des loyers. Les travaux réalisés dans le logement peuvent également ouvrir droit à une hausse supplémentaire.
Lors du renouvellement du bail, par exemple, si le loyer est manifestement sous-évalué, le décret prévoit notamment qu’une hausse puisse être calculée, en fonction du montant des travaux d’amélioration ou de mise en conformité réalisés par le propriétaire. Ceux-ci doivent alors représenter au moins une année du dernier loyer pour que certaines règles spécifiques puissent jouer.
Autre point à surveiller : le diagnostic de performance énergétique.
Pour les logements classés F ou G, il est formellement interdit d'augmenter le loyer. Avant toute révision ou relocation, vérifiez donc impérativement le classement énergétique du bien.
Vous estimez que le loyer du précédent locataire était manifestement sous-évalué ? Une réévaluation est possible sous certaines conditions. Elle doit notamment être déterminée à partir des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. De simples prix affichés dans des annonces immobilières ne permettent donc pas à eux seuls de justifier n’importe quelle hausse.
Vers un encadrement renforcé des loyers à Marseille ?
Ce cadre pourrait toutefois évoluer… La ville de Marseille souhaite en effet depuis plusieurs années rejoindre le dispositif expérimental d’encadrement du niveau des loyers. À sa demande, la métropole Aix-Marseille-Provence a porté la candidature de Marseille.
La ville finance également une collecte supplémentaire de références de loyers, réalisée par l’ADIL, afin de disposer des données nécessaires à une éventuelle mise en œuvre du dispositif.
L’objectif ? Pouvoir instaurer, à terme, des loyers de référence, et donc un véritable plafond de loyer, selon les secteurs et les caractéristiques des logements.
Pour l’heure, la mesure n’est pas encore applicable.
La cité phocéenne précise elle-même que le lancement de l’encadrement des loyers reste conditionné à la publication d’un décret ministériel approuvant l’expérimentation à Marseille. En attendant ce feu vert, les propriétaires marseillais restent donc soumis au régime actuel.
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