D’après cette étude, les logements en région parisienne seraient trop grands

Des logements trop grands en région parisienne ? L’idée peut sembler étonnante dans un territoire où les prix restent élevés et où la recherche de quelques mètres carrés supplémentaires peut faire fortement grimper le budget.

C’est pourtant l’un des enseignements d’une étude menée par la Fédération des promoteurs immobiliers d’Île-de-France, le Centre d’analyse et de prévisions immobilières (Capem) et le laboratoire ESPI2R. 

Les auteurs ont comparé la composition des ménages avec la taille des logements qu’ils occupent, et le résultat met en lumière un important décalage entre l’offre immobilière et les besoins réels des Franciliens. 

Selon l’étude, 96 % des quelque 4 900 quartiers analysés présenteraient un excédent de pièces par rapport à la composition des foyers qui y résident. Un chiffre spectaculaire, qui mérite toutefois d’être bien interprété : il ne signifie pas que 96 % des logements franciliens sont trop grands. Il traduit plutôt une inadéquation globale entre la taille du parc existant et celle des ménages.

L’étude pointe notamment l’importance de la sous-occupation. Dans certains logements, le nombre de pièces est aujourd’hui sensiblement supérieur aux besoins théoriques des occupants. 28 % des logements considérés comme sous-occupés disposeraient ainsi d’au moins deux pièces supplémentaires, tandis que 13,5 % en compteraient plus de trois.

Ce phénomène concerne particulièrement les retraités, qui représenteraient 39 % des occupants de ces logements. Les cadres arriveraient ensuite, avec 24 %. 

La situation s’explique en partie par l’évolution naturelle des parcours de vie. Un couple peut, par exemple, acheter un grand appartement ou une maison, lorsqu’il a plusieurs enfants. Quelques années plus tard, une fois ces derniers partis, le bien continue d’être occupé par une ou deux personnes seulement.

Une séparation, le décès du conjoint ou encore le départ des enfants peuvent ainsi conduire à une sous-occupation progressive de logements autrefois parfaitement adaptés.

Il faut dire que la structure des foyers ne cesse d’évoluer au fil des décennies. Les ménages d’une seule personne sont ainsi de plus en plus nombreux, notamment sous l’effet du vieillissement de la population, de la hausse du nombre de séparations ou encore de l’évolution des modes de vie. 

Entre 2018 et 2050, 75 % des 570 000 ménages supplémentaires attendus en Île-de-France seraient composés d’une seule personne. Leur part passerait ainsi d’environ 37 % à 41 %.

Problème : le parc immobilier n’évolue pas au même rythme que la société… Les ménages rétrécissent, tandis que l’offre reste encore aujourd’hui largement composée de grands logements familiaux. C’est ce décalage qui alimente aujourd’hui les tensions sur certaines typologies, et notamment sur les petites surfaces.

Autre enseignement important de l’étude : les besoins en logements ne dépendent plus seulement du nombre d’habitants. Ils sont également directement liés au desserrement des ménages.

Le principe est simple : lorsqu’un couple se sépare, deux logements deviennent nécessaires au lieu d’un, même si le nombre total de personnes reste identique. Le même phénomène apparaît, lorsqu’un jeune quitte le domicile familial ou lorsqu’une personne âgée reste seule dans un logement autrefois occupé par plusieurs membres de sa famille.

Selon les projections de l’étude, ce desserrement pourrait ainsi représenter 38 % de la demande potentielle de logements en Île-de-France d’ici 2030, contre seulement 17 % pour la croissance démographique. Autrement dit, les évolutions familiales et sociales joueraient désormais un rôle plus important que la seule hausse de la population.

C’est là que le paradoxe saute aux yeux. D’un côté, de nombreux logements sont aujourd’hui sous-occupés. De l’autre, les petites surfaces manquent à l’appel.

Et pourtant, la demande est bien là… Étudiants, jeunes actifs, célibataires, couples sans enfant ou seniors : les studios, T1 et T2 répondent aux besoins d’un nombre croissant de Franciliens, mais, dans les faits, l’offre demeure insuffisante. Selon l’étude, il faudrait environ 340 000 T1 et T2 supplémentaires entre 2021 et 2030 par rapport au rythme actuel de production pour répondre au déficit théorique identifié.

Résultat : tant que l’offre ne s’adaptera pas plus vite à l’évolution des ménages, les petites surfaces devraient rester parmi les biens les plus recherchés du marché francilien.