Le dépôt de garantie peut-il se substituer au dernier mois de loyer ?

Ne pas payer son dernier loyer : une pratique aussi courante qu’illégale

Lorsqu’un locataire signe son bail de location, il verse généralement un dépôt de garantie. Cette somme correspond à un mois de loyer hors charges lorsqu’il s’agit d’une location dite vide, et de deux mois lorsqu’il s’agit d’une location meublée. Le dépôt de garantie est généralement encaissé par le propriétaire, mais il est restitué au locataire après son départ, lorsqu’aucune dégradation n’a été constatée lors de l’état des lieux de sortie. Certains locataires méfiants quant à la restitution du dépôt de garantie de la part du propriétaire, n’hésitent pas à cesser le versement de leur dernier loyer. C’est pour eux une façon de récupérer le montant du dépôt de garantie sans attendre son versement de la part du propriétaire.                                                               

Cette pratique est illégale, elle a été jugée maintes fois et depuis déjà plusieurs années. Les tribunaux regorgent de cas similaires qui aboutissent toujours à la même conclusion : un locataire ne peut pas se soustraire à l’obligation de payer la totalité de ses loyers, jusqu’au dernier. Le dépôt de garantie constitue, comme son nom l’indique, une garantie pour le propriétaire de pouvoir payer la réparation des éventuelles dégradations causées par le locataire, il ne s’agit en aucun cas d’une avance de loyer.

Les sanctions auxquelles s’expose le locataire

Sachez qu’en déduisant de son loyer le montant du dépôt de garantie, le locataire ne peut prétendre à la délivrance de sa quittance, qui est indispensable dans le cadre d’une demande d’aide au logement. Le propriétaire lésé pourra alors :

• Dans un premier temps, si le propriétaire observe des dégradations lors de l’état des lieux et que le locataire refuse absolument de verser le dernier mois de loyer qu’il lui doit, il pourra commencer par engager une discussion amiable avec son locataire, en lui téléphonant ou en lui envoyant une lettre simple.
• Dans un second temps, si le locataire ne s’exécute toujours pas, il pourra alors lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, afin de le mettre en demeure et l’avertir de son projet de saisir la justice s’il ne perçoit toujours pas le dernier mois de loyer qui lui est dû, dans un délai imparti.

Par la suite, si la négociation amiable n’aboutit toujours pas, le propriétaire aura la possibilité de saisir le juge de proximité afin de demander, dans un premier temps, la mise en place de la procédure la plus simple et la plus rapide qui est l’injonction de payer. Le recouvrement du loyer sera alors exécuté par l’intermédiaire d’un huissier de justice. Si le locataire ne s'exécute toujours pas, le propriétaire pourra alors intenter une action en justice afin d’engager une procédure plus sérieuse devant le juge de proximité.

Le propriétaire tarde à restituer le dépôt de garantie, que faire ? 

Lorsqu’aucune dégradation n’a été observée durant l’état des lieux et que le locataire a réglé ses loyers jusqu’au dernier, le propriétaire dispose d’un mois pour restituer le dépôt de garantie à son ancien locataire. Dans le cas contraire, le locataire pourra mettre en demeure le propriétaire de lui restituer le dépôt de garantie par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si le propriétaire tarde toujours à rembourser le dépôt de garantie au locataire, ce dernier aura la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement concerné, qui mettra en place une négociation entre les deux parties, arbitrée par un médiateur. Enfin, si la conciliation échoue, le locataire pourra alors saisir le juge de proximité et intenter une action en justice contre le propriétaire.