Si vous souhaitez mettre un logement en location, l’une de vos principales missions consiste à fixer un loyer juste et cohérent, au regard du marché immobilier dans votre secteur, de l’état du logement, mais également des différentes dispositions légales qui s’appliquent.
La localisation du logement pour fixer le loyer
Lorsque le logement ne tombe pas sous le coup d’une disposition légale particulière, vous êtes totalement libre de fixer le loyer que vous souhaitez. Cette affirmation est cependant à relativiser, dans la mesure où un loyer qui serait trop élevé vous empêcherait de trouver un locataire. L’opposition milieu urbain/milieu rural a son incidence en ce qui concerne les loyers, puisque les locations en zone rurale sont louées moins chères qu’en ville d’une façon générale. La localisation du logement détermine donc en grande partie son loyer, et même au sein d’une même ville, les loyers peuvent varier considérablement. En général, plus on se rapproche du centre-ville et donc des commodités et des principaux centres d’intérêt, et plus les loyers sont élevés.
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Location vide ou location meublée ?
L’un des paramètres à prendre en compte lorsque vous souhaitez fixer le loyer de votre logement, c’est le type de bail de location qui va s’appliquer. On en relève deux principaux, les deux plus courants et dont la variation du loyer est la plus importante : le contrat de location vide, qui implique de louer un logement sans meubles et avec un minimum d’équipements, et le bail de location meublée, qui vous oblige à mettre à disposition du locataire un certain nombre de meubles et d’équipements lui permettant de vivre quotidiennement sans avoir à amener d’autres choses que ses affaires personnelles. Le loyer d’un logement loué meublé est plus élevé, justement pour pouvoir amortir l’ameublement et l’équipement du logement, ainsi que les dégradations éventuelles et l’usure normale.
La qualité et l’état du logement et de l’immeuble est important
La qualité du logement et son état général sont des aspects qui entrent en compte dans le calcul du loyer. Si des travaux sont à prévoir et que le logement a nettement besoin d’amélioration, le loyer devra être fixé en conséquence, à un prix inférieur au marché. Un logement neuf présentera un loyer plus élevé qu’un logement ancien, justement parce que le confort y est généralement supérieur. On tient compte notamment des équipements collectifs comme l’ascenseur, mais également de la qualité de l’isolation thermique et phonique, des performances énergétiques, de la qualité des matériaux, des revêtements, des équipements, de l’agencement du logement, ainsi que la présence d’un gardien, d’un espace extérieur, etc.
Bon à savoir
Les loyers plafonnés sont réactualisés chaque année et accessibles sur Internet en fonction du dispositif légal relatif à votre bien. Vous trouverez les barèmes en fonction de la zone géographique et du type de bien que vous possédez. Pour les loyers non plafonnés, si votre but est de louer votre bien afin d'en tirer un revenu régulier, veillez à ne pas surestimer sa valeur.
L’investissement d'un bien en Pinel fixe un plafond de loyer
Vous pouvez choisir d’investir en Pinel afin de réduire vos impôts. Vous vous engagez à louer votre logement durant 6, 9 ou 12 ans, et vous obtenez une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 %. Mais en optant pour ce dispositif, vous devez non seulement louer votre logement à un locataire aux revenus modestes dont les revenus ne doivent pas excéder certains plafonds, mais vous devez également fixer un loyer modéré qui sera calculé en fonction de la zone dans laquelle il se situe. Le dispositif Pinel s’applique dans trois zones différentes :
- La zone A bis correspond à Paris, et le loyer ne doit pas excéder 17,17 €/m².
- La zone A correspond à certaines communes de d’Ile-de-France, de la Côte d’Azur, du Genevois et de grandes métropoles. Le loyer fixé ne doit pas excéder 12,75 €/m².
- La zone B1 qui correspond aux agglomérations de plus de 250 000 habitants, et le loyer doit être inférieur à 10,28 €/m².
Notez que ces loyers sont soumis à un coefficient multiplicateur qui dépend de la surface habitable du logement, et qui est révisé au 1er janvier de chaque année. De plus, le préfet de chaque région est en droit de baisser ces montants de loyer et de les ajuster s’il constate une différence insuffisante avec les prix du marché locatif libre.
Conseils SeLoger
Notez qu’une taxe s’applique à certains loyers issus de la location d’un logement de moins de 14 m². Si elle s’applique à votre location, pensez à en tenir compte au moment de fixer le loyer.
Votre location est en zone non tendue
Le propriétaire est libre de fixer le loyer qu'il souhaite pour une première location, un logement vacant ou pour une nouvelle location. Cette liberté est cependant relative car soumise à plusieurs conditions :
- Le logement ne doit pas être situé dans une zone tendue.
- Dans le cadre d'un bail de locqation nu (pour une durée de 3 ans), le montant du loyer ne peut être augmenté que si une clause contractuelle de révision le prévoit.
- La majoration ne peut pas excéder la variation annuelle de l'indice de référence des loyers.
- Pour le renouvellement du bail, l'augmentation du loyer est également contrôlée. Elle ne peut intervenir que si lors du premier contrat de bail le montant du loyer était manifestement en-deçà du prix du marché local.
L’encadrement des loyers en zones tendues : comment fixer le loyer ?
La ville de Paris et 28 agglomérations sont classées zones tendues, ce qui représente 1 149 villes de France. Dans ces secteurs, le marché immobilier est considéré comme tendu dans la mesure où la demande de logements est supérieure à l’offre, ce qui tire les loyers vers le haut, certains étant particulièrement élevés. Des mesures sont donc prises pour pondérer la hausse des loyers dans les zones tendues, aussi bien pour les logements mis en location pour la première que pour les renouvellements de bail.
Concrètement, lors de la première mise en location, le propriétaire fixe librement le loyer, mais en cas de changement de locataire, il ne peut pas augmenter le loyer comme il le souhaite et doit appliquer au nouveau locataire le même loyer qu’au précédent. On relève cependant des exceptions qui permettent au propriétaire d’augmenter le loyer (mais cette augmentation sera encadrée). C’est le cas s’il réalise des travaux d’amélioration dans le logement, ou si le loyer fixé est manifestement sous-évalué par exemple.
Les loyers sont plafonnés à Paris
Depuis juillet 2019, le plafonnement des loyers a fait son retour dans la capitale. Outre la limite à la hausse du loyer lors d’une relocation, les propriétaires des logements en location à Paris doivent également respecter un plafond qui est le loyer de référence majoré. S’ils ne fixent pas un loyer dans le respect de ce plafond, les propriétaires encourent des sanctions, à savoir une amende de 5 000 € ainsi qu’une condamnation à ramener le loyer à un niveau raisonnable. Pensez donc à consulter les plafonds des loyers en vigueur avant de fixer le loyer, et sachez que d’autres communes pourront également bientôt être concernées par cette disposition.
Bon à savoir
Dans le cadre de l’encadrement des loyers dans les zones tendues, le propriétaire peut simplement appliquer une augmentation en respectant l’IRL (indice de référence des loyers), revu et communiqué chaque année par l’INSEE.
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