Sans DPE, pas de transaction immobilière !

Le diagnostic de performance énergétique - ou DPE - est un diagnostic obligatoire dont le but est de connaître la note énergétique du bâti et donc les éventuelles déperditions d’énergie. Le DPE est noté selon un classement du bien de A à G en fonction de sa consommation énergétique et des recommandations personnalisées pour la diminuer. Il fait partie du DDT, Dossier de Diagnostics Techniques, qui regroupe l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente ou la location d'un logement.

La réalisation de ce diagnostic est un atout majeur pour le bon déroulement d’une transaction, surtout en tant de crise énergétique. En effet, qui dit bon DPE dit aussi économies d'énergie ! Et avec les prix actuels de l'électricité et du gaz, il vaut mieux être bien isolé... De plus, le gouvernement a décidé de s'attaquer au problème des passoires énergétiques et les logements classés G, extrêmement énergivores, seront interdits à la location dès 2023. La plupart des passoires énergétiques sont des logements construits avant les années 1970. Désormais, la classe énergie d’un bien pèse donc autant dans la décision d’achat ou de location que la superficie ou le nombre de pièces, et influe même sur le prix des biens !

Alors, combien de temps est valable un DPE ? Malgré la nouvelle réforme, la validité du DPE reste de 10 ans, mais uniquement pour les DPE réalisés après 30 juin 2021. Tous les DPE antérieurs doivent donc être renouvelés afin d'appliquer la méthode 3CL signifiant « Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements ». Celle-ci est en effet plus fiable grâce à son élaboration sur la base de critères standardisés et des éléments plus concrets (caractéristiques du bâti, niveau d’isolation de la construction, système de chauffage). De plus, il prend en compte 5 usages au lieu de trois précédemment : chauffage, eau chaude sanitaire, refroidissement, éclairage et appareils auxiliaires. 

Le nouveau DPE est également plus complet car il comprend de nouvelles informations, qui permettent de mieux déterminer la consommation d'énergie précise du logement. Il doit notamment comporter le montant estimé des factures énergétiques, le détail des déperditions thermiques, un descriptif précis de l’état de l’isolation du bâtiment et de l'état du système de ventilation, ou encore des recommandations de travaux pour améliorer la performance énergétique du logement et une estimation chiffrée de ces travaux. 

Tout le monde est concerné par le nouveau DPE, car il s'applique autant pour la vente que la location, ainsi que sur tous les types de biens (appartement ou maison). De plus, son impact a été renforcé car depuis juillet 2021, le DPE est devenu pleinement opposable ! En d'autres termes, il a désormais la même valeur juridique que les autres diagnostics obligatoires. Ainsi, il engage la responsabilité du diagnostiqueur et du propriétaire du logement. L'acquéreur ou le locataire peut donc refaire faire le diagnostic et si le DPE n'est pas conforme, cela peut avoir un impact sur la vente (et permettre à l'acquéreur de retirer son offre sans pénalités après le délai de rétractation) mais aussi sur la location du bien (comme le rendre impropre à la location par exemple). 

La loi Climat et Résilience, en vigueur depuis le 1er janvier 2022, a étendue la pénalité financière en cas de non affichage du DPE lors de la vente ou de la location d'un logement. En effet, si auparavant seules les agences immobilières et mandataires pouvaient se voir appliquer une sanction en cas de défaut du DPE de l'annonce, les propriétaires peuvent désormais également se voir sanctionner. Ainsi, les personnes physiques (propriétaires) risquent dorénavant une amende de 3 000 € en cas de manquement, ce qui reste moins élevé que l'amende des personnes morales (agences) : 15 000 € !

Si vous continuez à louer un logement classé G en 2023, votre locataire pourra vous mettre en demeure de réaliser des travaux de rénovation énergétique et exiger une solution de relogement pendant la durée de ces travaux. Il ne peut en revanche arrêter de payer son loyer. Autre possibilité pour le locataire : résilier son bail sans préavis.

La réforme du DPE a signé la fin théorique des DPE vierges. Les seuls cas où celui-ci est autorisé, c'est en cas d'impossibilité de réaliser le diagnostic, par exemple si l'on ne dispose pas des factures sur les 3 dernières années ou si la méthode de calcul n'est pas applicable par exemple (c'est notamment le cas des maisons construites avant le 1er janvier 1948).

Il se peut également qu'un bien comporte la mention « non soumis au DPE ». Attention, cela n'a rien à voir avec le DPE vierge. Cette mention ne signifie pas que le calcul du DPE n'a pas été possible, mais que le bien est exempté de calcul de sa performance énergétique. Parmi ces exception se trouvent par exemple :

• les habitats légers de moins de 50 m² (mobil-home, tinyhouse etc.)
• les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel
• les biens classés monuments historiques
• les lieux de culte...

Dernière exception : les logements issus d'une vente en l'état de futur achèvement (VEFA). Ces constructions neuves doivent en effet se plier à des exigences énergétiques et environnementales très élevées, ce qui leur confère de facto une isolation thermique optimale.