La loi Carrez ne s’applique pas aux maisons !

La loi Carrez encadre le calcul de la superficie d’un logement

La loi Carrez consiste en un calcul de la superficie privative d’un lot de copropriété. Elle s’applique aux ventes de lots ou fractions de lots soumis au statut de la copropriété, à l’exception notamment des caves, garages et emplacements de stationnement, ainsi que des lots ou fractions de lots dont la superficie est inférieure à 8 m². La superficie doit être mentionnée dans la promesse de vente et dans l’acte de vente.

La superficie privative correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres. Les parties des locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ne sont pas prises en compte.

Il ne faut donc pas assimiler la superficie Carrez à la surface au sol ou à la surface habitable. Une terrasse, un balcon, un jardin ou un garage ne sont notamment pas intégrés dans le calcul de la superficie privative Carrez.

Attention : la loi Carrez ne s'applique pas simplement parce qu'un bien est appelé « maison ». Une maison individuelle peut, dans certaines situations, faire partie d’une copropriété ou constituer un lot soumis au statut de la copropriété. C’est donc le statut juridique du bien qui doit être vérifié.

La loi Carrez ne s’applique pas à la maison individuelle classique

Lorsqu’une maison est vendue en tant que propriété individuelle et ne constitue pas un lot de copropriété, la loi Carrez ne s’applique pas. Il n’existe donc pas d’obligation générale de mentionner une superficie Carrez dans la promesse ou l’acte de vente. L’ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) rappelle ainsi que, contrairement à un logement en copropriété, le vendeur d’une maison individuelle n’est pas tenu de fournir un mesurage loi Carrez.

Cela ne signifie pas pour autant que la superficie de la maison est sans importance. Au contraire, elle constitue une information essentielle pour l’acquéreur et doit être indiquée dans l’annonce immobilière, dans les documents de présentation du bien et dans les actes de vente.

Pour éviter toute confusion, le vendeur a intérêt à préciser de quelle surface il parle : surface habitable, surface de plancher, surface utile ou simple surface annoncée. Ces notions ne correspondent pas nécessairement au même calcul.

En tout état de cause, la surface annoncée d'un bien en vente peut donner lieu à des vérifications et des réclamations de la part de l'acquéreur d'un logement. Il est donc préférable de ne pas reprendre automatiquement un chiffre provenant d’un ancien diagnostic, d’un permis de construire ou d’une annonce antérieure sans vérifier à quoi il correspond.

Pourquoi mesurer la surface de sa maison avant de la vendre ?

Même en l’absence d’obligation de mesurage Carrez, connaître précisément la surface du logement est utile à plusieurs étapes de la vente.

La superficie permet tout d’abord de mieux estimer le prix du bien. Les prix immobiliers sont souvent analysés en fonction du prix au mètre carré, même si la valeur d’une maison dépend également du terrain, de son emplacement, de son état, de ses prestations, de sa performance énergétique et de nombreux autres critères.

La surface permet également de rédiger une annonce plus précise. Un acquéreur doit pouvoir comprendre ce qui est réellement proposé : nombre de pièces, surface habitable, dépendances, garage, sous-sol, combles, terrasse et superficie du terrain.

Enfin, une mesure fiable facilite les échanges avec les candidats à l’achat et limite les écarts entre les informations communiquées au moment de la mise en vente et celles reprises dans les documents contractuels.

Quelle surface indiquer pour vendre une maison individuelle ?

Pour une maison individuelle située hors copropriété, la loi Carrez ne prévoit aucune obligation générale de mentionner sa superficie dans l’annonce ou dans l’acte de vente. L’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose en effet la mention de la superficie de la partie privative lors de la vente d’un lot ou d’une fraction de lot soumis au statut de la copropriété. Une maison individuelle qui ne constitue pas un lot de copropriété n’est donc pas concernée par cette obligation.

En pratique, si vous vendez votre maison entre particuliers, vous pouvez indiquer sa superficie dans l’annonce afin de permettre aux acquéreurs de mieux apprécier le bien. Il est préférable de vérifier cette donnée avant sa publication et de préciser clairement ce qu’elle désigne : surface habitable, superficie intérieure ou autre mesure (éventuellement en précisant "environ X m²"), selon le calcul effectivement réalisé.

Cette précaution permet notamment d’éviter de confondre la surface habitable avec la superficie privative loi Carrez, qui répond à un régime juridique différent. Elle facilite également la rédaction des documents de vente et les échanges avec les acquéreurs.

Enfin, avant de publier l’annonce, vérifiez le statut juridique de la maison. Une maison peut en effet se trouver dans une copropriété, notamment dans le cadre d’une copropriété horizontale. Si elle constitue un lot ou une fraction de lot soumis au statut de la copropriété, les règles de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 qui encadre le calcul de la surface en loi Carrez peuvent alors s’appliquer. Dans ce cas, la superficie privative doit obligatoirement être mentionnée dans les actes concernés et l’acquéreur bénéficie du recours spécifique prévu par la loi Carrez en cas de superficie inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte.

Que se passe-t-il si la superficie est indiquée dans le contrat ?

La situation est différente lorsque la contenance du bien est portée au contrat de vente. L’article 1616 du Code civil prévoit que le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu’elle figure au contrat. Les articles 1617 à 1619 précisent ensuite les conséquences pouvant résulter d’un écart entre la contenance réelle et celle indiquée dans l’acte.

Dans les cas prévus par l’article 1619 du Code civil, lorsque la différence entre la mesure réelle et celle exprimée dans le contrat atteint un vingtième, soit 5 %, un supplément de prix ou une diminution du prix peut être demandé selon le sens de l’écart. Cette règle s’applique toutefois « s’il n’y a stipulation contraire ». L’article 1622 prévoit par ailleurs un délai d’un an pour exercer l’action en supplément ou en diminution du prix.

Ce mécanisme est donc à distinguer de celui de la loi Carrez. Pour une maison individuelle hors copropriété, la loi n’impose pas de mentionner une superficie ; en revanche, si une contenance est contractuellement indiquée (dans le contrat de vente), cette mention peut produire des effets juridiques.

Il s'agit donc de distinguer deux notions :

• d'une part, l’absence d’obligation de mentionner la superficie : ce principe concerne ce que le vendeur est légalement tenu d’indiquer
• d'autre part, l’existence d’un recours en cas d’écart, avec les conséquences éventuelles d’une contenance qui a effectivement été intégrée au contrat.

Un acquéreur débouté à cause d'une clause de non-garantie de surface

La Cour de cassation, dans un arrêt du 19 mai 2016 (3e chambre civile, n° 15-11.073), a précisément eu à se prononcer sur une situation de ce type. Les acquéreurs avaient acheté une maison présentée comme ayant une surface de 145 m², alors que celle-ci était en réalité de 123 m². Ils demandaient notamment réparation en invoquant cette différence de superficie.

Leur demande a toutefois été rejetée. La cour d’appel, dont le raisonnement a été validé par la Cour de cassation, avait constaté plusieurs éléments déterminants : la maison n’était pas située dans une copropriété, de sorte que l’article 46 de la loi Carrez ne s’appliquait pas ; la superficie de 145 m² ne figurait ni dans la promesse de vente ni dans l’acte authentique ; et la seule mention de cette superficie dans la fiche de visite de l’agent immobilier ne suffisait pas à lui conférer un caractère contractuel.

L’acte de vente comportait en outre une clause de non-garantie de contenance, prévoyant que la différence de superficie, même supérieure à un vingtième, serait au profit ou à la perte de l’acquéreur. La Cour a considéré cette clause comme licite dans les circonstances de l’affaire. Elle a également relevé que les acquéreurs avaient visité le bien avant de l’acheter et l’avaient pris tel qu’ils l’avaient vu et personnellement apprécié.

Cette décision ne signifie donc pas qu’une différence de superficie supérieure à 5 % est toujours sans conséquence pour une maison individuelle. Elle montre surtout que le seuil de 5 % prévu dans le Code civil ne fonctionne pas comme le mécanisme de la loi Carrez : il faut notamment regarder ce qui a été réellement convenu dans le contrat et les éventuelles clauses qui encadrent la garantie de contenance.