Comment établir un contrat de bail d'habitation pour louer votre logement ?

La durée du bail : 1 an pour la location meublée, 3 pour un bien vide

Tout d’abord, vous devez fixer la durée du bail qui va s’appliquer à votre locataire. Si vous louez un logement vide, notez que cette durée est de 3 ans minimum dans la mesure où votre locataire est un particulier. Lorsque le bailleur est une personne morale (par exemple une société), la durée minimale du bail vide est portée à 6 ans.

En revanche, notez que si vous louez un logement meublé, le bail sera obligatoirement d’un an. Il existe toutefois des cas particuliers : bail meublé étudiant de 9 mois non reconductible et bail mobilité d’une durée de 1 à 10 mois, réservé à certains profils (étudiants, stagiaires, personnes en formation ou en mobilité professionnelle).

Pour un logement vide loué à titre de résidence principale, la durée “standard” du bail est de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique. Il peut toutefois proposer, à titre exceptionnel, un bail d’une durée plus courte (entre 1 et 3 ans) s’il prévoit de reprendre le logement pour un motif professionnel ou familial précis à une date déterminée. Ce motif et cette date doivent être clairement indiqués dans le contrat, faute de quoi le bail sera considéré comme conclu pour 3 ans. De son côté, le locataire reste libre de donner congé à tout moment, en respectant simplement le délai de préavis légal, quelle que soit la durée initiale du bail. À l’échéance du bail, et en l’absence de congé donné dans les formes et délais légaux par l’une des parties, le contrat est reconduit tacitement.

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Les clauses obligatoires dans le contrat du bail d'habitation

En rédigeant le bail pour votre locataire, vous devez penser aux mentions et clauses obligatoires. Vous devez commencer par donner une description précise du logement que vous mettez en location, et préciser par exemple la présence d’une cave ou d’un jardin, et indiquer si ces derniers sont également loués. De même, d’autres informations doivent figurer dans le bail, tels que l’état civil et les coordonnées de chaque personnes parties prenantes du bail, le montant et les termes de paiement du loyer ainsi que l’indice et la date de révision de celui-ci, le montant du dépôt de garantie, l’énumération des parties communes, etc. Le bail doit également mentionner la surface habitable du logement (surface « loi Boutin »), la destination des lieux (habitation seule ou mixte habitation/professionnelle) et, en zone soumise à l’encadrement des loyers, le montant et la date du dernier loyer appliqué au précédent locataire ainsi que le loyer de référence et le loyer de référence majoré, lorsqu’ils s’appliquent. Pour être conforme, le contrat doit reprendre les rubriques prévues par le contrat type instauré par la loi ALUR, adapté selon qu’il s’agit d’un bail vide, d’un bail meublé ou d’un bail mobilité.

Bon à savoir

Si vous déléguez la recherche d’un locataire à une agence, celle-ci devra s’assurer que le bail a été rédigé en bonne et due forme. Elle doit notamment vérifier que toutes les mentions obligatoires figurent bien au contrat et que le modèle utilisé est à jour de la réglementation.

Les documents que vous devez joindre au contrat pour qu'il soit valable

Vous devez joindre un certain nombre de documents au bail que vous fournirez à votre locataire :

• Vous devez remettre l’état des lieux d’entrée établi à l’entrée du locataire.
• Si le logement fait partie d’une copropriété, vous devez joindre également un exemplaire du règlement de copropriété.
• Vous devez fournir également les références des loyers pratiqués dans le voisinage si le loyer est fixé par rapport à celles-ci.

Vous devez également annexer au contrat de location les diagnostics exigés par la loi, à savoir l’état des risques et Pollutions, le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb.

Selon l’ancienneté et l’équipement du logement, d’autres diagnostics peuvent être requis, comme les diagnostics gaz et électricité pour des installations de plus de 15 ans. L’état des risques doit être établi sur le formulaire réglementaire en vigueur au moment de la signature et mis à jour en cas de changement de situation. Une notice d’information sur les droits et obligations des parties et sur les voies de recours en cas de litige doit également être annexée au bail.

Téléchargez un contrat de location meublé type

Les clauses que vous ne pouvez pas inclure dans le bail

Vous devez également prendre connaissance des clauses interdites dans un bail, afin de ne pas risquer de sanction. Certaines clauses sont nulles et n’ont aucune valeur juridique, comme par exemple des clauses suivantes :

• Une clause qui obligerait le locataire à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de 2h par jour en vue d’une vente .
• Une clause qui imposerait au locataire une compagnie d’assurance particulière pour la souscription du contrat d’assurance habitation.
• Une clause qui contraindrait le locataire à payer son loyer par prélèvement automatique.
• Une clause qui prévoirait la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l’immeuble.
• Une clause qui interdirait au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative.
• Une clause qui autoriserait le propriétaire à facturer des frais de pénalité en cas de non-respect des obligations contractuelles (retard de paiement, impayés de loyer…). 
• Une clause qui permettrait que le bail soit résilié pour tout autre motif que le non-paiement des loyers et des charges, l’absence d’assurance habitation ou les troubles de jouissance constatés par décision de justice.
• Une clause qui restreindrait - sauf exception (bail étudiant de 9 mois ou reprise des lieux inscrite au bail) - la durée du contrat de location.
• Une clause qui limiterait le nombre d'occupants du logement.  
• Une clause qui interdirait au locataire d'aménager les lieux (les travaux réalisés ne devront toutefois pas entraîner de dégradations irréversibles).
• Une clause qui défendrait au locataire de fumer…

De manière générale, toute clause qui a pour effet de retirer au locataire un droit que lui reconnaît la loi du 6 juillet 1989 est réputée non écrite, même si le bail a été signé.