Un bail d’habitation doit-il impérativement être établi par écrit ?

Le bail d’habitation doit respecter un modèle type défini par décret, pour les locations entrant dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989. Cette obligation concerne notamment les logements loués nus ou meublés à titre de résidence principale, sous réserve des exceptions prévues par les textes. Le contrat de location doit notamment préciser l’identité du propriétaire et du locataire, la date de prise d’effet du bail, sa durée, la description du logement, sa surface habitable, le montant du loyer et les modalités de paiement.

Propriétaire et locataire peuvent librement choisir de rédiger et de signer le bail entre eux, entre particuliers par exemple. Le bail sera alors dit « sous signature privée », également appelé « sous seing privé ». Il est aussi possible de le faire rédiger par un notaire : il revêtira alors la forme authentique. Dans les deux cas, le contrat doit respecter les dispositions légales applicables et comporter les mentions obligatoires.

Lorsque le bail est établi sous seing privée, il doit l’être en autant d’exemplaires qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct. Un exemplaire est remis à chaque partie, afin que le propriétaire comme le locataire puissent conserver une preuve écrite de leurs engagements.

Lorsque le bail de location est établi en la forme authentique, une copie exécutoire peut être délivrée au propriétaire. Ce dernier dispose alors d’un titre exécutoire pour réclamer les sommes dues, sans avoir à obtenir au préalable un jugement condamnant le locataire au paiement. Cette possibilité est particulièrement intéressante en cas d’impayé de loyer. Elle ne permet toutefois pas au propriétaire de procéder lui-même à une expulsion : les règles légales applicables à la résiliation du bail et à l’expulsion doivent toujours être respectées. Cette formule présente donc un avantage pour le bailleur, mais les parties doivent s’acquitter des frais liés à la rédaction de l’acte notarié.

Il convient également de rappeler que la signature du bail ne suffit pas à elle seule à remplir toutes les obligations du propriétaire. Certains documents doivent être annexés au contrat, notamment le dossier de diagnostic technique et la notice d’information réglementaire. Un état des lieux d’entrée doit également être établi lors de la remise des clés, afin de décrire l’état du logement et de ses équipements.

Téléchargez un contrat de location vide type

La loi impose que le bail de location soit établi par écrit, mais l’absence de contrat écrit n’entraîne pas automatiquement la nullité de la location. La Cour de cassation a notamment reconnu, dans un arrêt du 7 février 1990 (Cass. 3e civ., n° 88-16.225), qu’un bail verbal exécuté pouvait être valable. Autrement dit, lorsqu’un propriétaire met un logement à la disposition d’un locataire et que les parties exécutent effectivement leur accord, l’absence d’écrit ne suffit pas, à elle seule, à faire disparaître la relation locative.

Attention, cette situation est très inconfortable, en particulier pour les propriétaires. En effet, l’absence de contrat écrit complique la preuve des conditions convenues entre les parties. Le versement régulier d’un loyer, les quittances, les échanges de courriels ou de messages et les documents relatifs à l’entrée dans les lieux peuvent néanmoins contribuer à établir l’existence de la location et certains de ses éléments.

Par exemple, si le propriétaire souhaite délivrer un congé pour reprise à son locataire, il doit respecter les conditions légales applicables, notamment un préavis d’au moins 6 mois avant l’échéance du bail pour un logement loué vide, ou de trois mois pour un logement meublé constituant la résidence principale du locataire. Le congé doit également respecter les règles de forme et de motivation prévues par la loi.

En l’absence de bail écrit, il peut être difficile de déterminer avec certitude la date de prise d’effet du contrat et son échéance. Or, pour une location vide soumise au régime de droit commun, la durée du bail est de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique, ou de 6 ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale. Pour une location meublée constituant la résidence principale du locataire, la durée habituelle est d’un an, avec une durée spécifique de 9 mois possible pour un bail étudiant. Les règles de renouvellement ou de reconduction tacite diffèrent selon le type de location. Il est donc important de pouvoir établir la date de début du bail et le régime applicable.

De la même façon, si le montant du loyer et des charges n’est pas mentionné dans un écrit, il peut être plus difficile de démontrer les sommes convenues et les modalités de paiement. Cette difficulté peut notamment se présenter lors d’une régularisation des charges locatives, lorsque le propriétaire doit justifier les dépenses récupérables et les sommes réclamées au locataire. Les justificatifs de paiement, les décomptes de charges et les échanges entre les parties peuvent alors jouer un rôle important.

Le propriétaire comme le locataire peut demander à l’autre partie d’établir un contrat écrit conforme à la loi. L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit expressément que chaque partie peut exiger, à tout moment, la rédaction d’un contrat conforme aux dispositions légales. Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation de cette obligation pour tirer avantage de l’absence d’écrit.

En pratique, il est donc préférable de régulariser la situation sans attendre qu’un désaccord survienne. Le contrat doit retranscrire les conditions de la location effectivement convenue, et non servir à imposer unilatéralement de nouvelles obligations. Si les parties ne parviennent pas à s’entendre sur certains éléments, elles peuvent rechercher un accord amiable ou solliciter les conseils d’un professionnel du droit.

Il est également recommandé de conserver tous les documents utiles : preuves des loyers versés, quittances, courriers, messages, état des lieux éventuel et justificatifs de paiement du dépôt de garantie. Ces éléments ne remplacent pas un bail écrit, mais peuvent aider à établir la réalité de la relation locative et les conditions de son exécution en cas de contestation.

En définitive, même si un bail verbal peut être reconnu comme valable, il reste fortement déconseillé de louer ou d’occuper un logement sans contrat écrit. Un bail formalisé protège les deux parties, clarifie leurs droits et leurs obligations et facilite la résolution des éventuels litiges.