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Un bail d’habitation doit-il impérativement être établi par écrit ?

Un bail d’habitation doit-il impérativement être établi par écrit ?

Par principe un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 doit être établi par écrit, mais il arrive qu’un bail de location verbal, bien que très inconfortable, puisse être reconnu comme valable.

Un bail d’habitation doit-il impérativement être établi par écrit ?

Un bail d’habitation doit être rédigé par écrit, c’est la loi qui l’impose

Le bail d'habitation doit respecter un modèle type défini par décret. Propriétaire et locataire peuvent librement choisir de rédiger et signer le bail entre eux, entre particuliers par exemple. Le bail sera alors dit « sous seing privé ». Il est aussi possible de le faire rédiger par un notaire, il revêtira la forme authentique. Lorsque le bail est établi sous seing privé, il doit l’être en autant d’originaux que de parties ayant un intérêt distinct. Un exemplaire est remis à chaque partie. Lorsque le bail de location est établi en la forme authentique, une copie, valant titre exécutoire sera remise au propriétaire. Ce dernier sera alors dispensé d’obtenir un jugement en cas d’impayé de loyer. Cette formule est avantageuse pour le propriétaire, mais les parties devront s’acquitter des frais de rédaction d’acte.

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Un bail de location écrit est obligatoire mais...

La loi impose que le bail de location soit établi par écrit, mais aucun texte ne vient sanctionner le non-respect de cette disposition. La Cour de cassation a même décidé qu’un bail verbal exécuté n’était pas nul. Faites attention, cette situation est très inconfortable, en particulier pour les propriétaires. Par exemple, si le propriétaire souhaite délivrer un congé pour reprise à son locataire, il ne peut le faire qu’en respectant un préavis de six mois avant la fin du bail de location. Le bail n’ayant pas été fait par écrit, il sera difficile de déterminer la date de début du bail, à compter de laquelle la durée initiale de trois ans et des éventuelles tacites reconductions se décomptent. De la même façon le montant du loyer et des charges n’étant pas mentionné dans un écrit, il apparait difficile d’effectuer une régularisation de charges par exemple.

Références juridiques
  • Article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
  • Cass, 3e civ., 7 fév. 1990, n°88-16.225