Qu’est-ce qu’un bien immobilier ancien ?

Définition d'un logement ancien

Tout d'abord, un logement ancien peut aussi bien être une maison qu’un appartement situé dans un immeuble collectif. Pour être ancien, le logement doit avoir fait l’objet d’une mutation et ce, quelle que soit la date de sa construction. Le transfert de propriété peut avoir lieu à la suite d’une vente, d’une donation ou encore d’une succession. Mais le logement ancien désigne également un bien immobilier construit il y a plus de 5 ans. Pour l’administration fiscale, si un logement a déjà été vendu une fois ou occupé, il est alors considéré comme ancien.

Les frais de notaire dans l’immobilier ancien

Le caractère ancien d’un logement a notamment des conséquences sur le montant des frais de notaire, puisque ces derniers s’élèvent à 7-8 % du prix de vente. Dans ce cas, le montant dépend alors du type de bien dont il s’agit (maison ou appartement), le département où il se situe, et même le type d’emprunt souscrit par l’acquéreur. Ces frais de notaire sont essentiellement constitués de droits de mutation, qui représentent à eux seuls 5,09 ou 5,80 % du prix de vente selon le département. La rémunération du notaire, quant à elle, ne représente que 1 % du prix de vente en moyenne. Les émoluments du notaire sont en effet encadrés par un barème fixé par l’Etat de la façon suivante :

• Pour un bien dont la valeur est inférieure à 6 500 €, les émoluments sont de 4 %.
• Pour un bien dont la valeur est comprise entre 6 500 et 17 000 €, les émoluments sont de 1,65 %.
• Pour un bien dont la valeur est comprise entre 17 000 et 60 000 €, les émoluments sont de 1,1 %.
• Pour un bien dont la valeur est supérieure à 60 000 €, les émoluments sont de 0,825 %.

Le reste des frais de notaire est composé de frais divers pour environ 400 €, des émoluments et formalités pour environ 800 €, et des frais de publication pour 0,10 % du prix de vente.

Les vérifications à faire avant d’acheter un logement ancien

Si vous êtes intéressé(e) par un bien immobilier ancien, il est important de vérifier quelques points avant de conclure la vente. Pour commencer, un logement ancien ne signifie pas qu’il est vétuste pour autant, mais il a été construit il y a quelques années, et vous devez étudier son état général. Les murs sont-ils en bon état ? La toiture est-elle en bon état ? Le système électrique est-il aux dernières normes ? La chaudière a-t-elle été remplacée depuis la construction du logement ? Les fenêtres disposent-elles d’un double vitrage ? Pensez également à consulter le DPE dans son intégralité afin de connaître l’état de certaines installations (gaz, électricité, etc), ainsi que le niveau d’isolation du logement. Si l’isolation n’est pas optimale, vous devrez prévoir un budget pour l’améliorer.

Les avantages de l’achat d’un logement ancien

Acheter un logement ancien comporte plusieurs avantages, et il s’agit d’ailleurs de la majorité des transactions. Le premier avantage d’un logement ancien, c’est que vous pouvez le visiter, et le voir en intégralité, contrairement à un logement neuf que vous ne verrez qu’à l’issue de la construction. Cela vous permet de vous projeter et d’analyser précisément l’utilité de chaque pièce. Autre intérêt : le choix est vaste lorsque l’on recherche un logement ancien, on trouve généralement des annonces concernant des biens construits à différentes époques, avec différents matériaux, dont l’agencement n’est pas le même, les quartiers sont également variés, etc. Enfin, acheter dans l’ancien permet d’acheter moins cher : si l’on compare avec des logements neufs de surface équivalente et dans le même quartier, l’économie réalisée est de 20 à 30 % en moyenne. De plus, un logement ancien situé dans un secteur prisé peut voir sa valeur augmenter très rapidement.

Les aides à l’achat d’un logement ancien

Si vous souhaitez acheter un logement ancien, sachez que vous pouvez prétendre à des aides pour votre acquisition :

• Vous pouvez souscrire un PTZ (Prêt à Taux Zéro) qui s’adresse aux primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale, si le logement se situe dans une zone éligible. Ce prêt sans intérêt est accordé pour l’acquisition d’un logement ancien du parc social ou avec des travaux d’amélioration, pour un minimum de 25 % du coût total de l’opération.
• Le PEL (Prêt d’épargne logement) est accordé aux personnes qui ont ouvert un CEL ou un PEL. L’épargne placée sert à financer l’acquisition de votre logement ancien, associé à un crédit immobilier bonifié.
• Le prêt conventionné est accordé sans condition de ressources par une banque conventionnée par l’Etat. Il permet de financer jusqu’à l’intégralité du prix d’achat et donne droit à l’APL (aide personnalisée au logement).
• Le prêt action logement, anciennement 1 % logement, aide à financer l’achat d’une résidence principale si l’acquéreur est primo-accédant. Il est accordé sous conditions de ressources et permet d’acheter un logement ancien s’il respecte un certain niveau de performance énergétique. Vous devez être salarié d’une entreprise privée non agricole comptant au moins 10 salariés et qui cotise au CIL.
• Le PAS (prêt accession sociale), s’adresse aux ménages aux ressources moyennes ou modestes qui acquièrent leur résidence principale. Il s’agit d’un prêt dont le taux est fixé par l’Etat, qui peut financer jusqu’à 100 % du prix de vente et qui permet de prétendre à l’APL.