Propriétaire : pour augmenter le loyer, votre logement doit être bien isolé !

Votre logement est classé F ou G : impossible d'augmenter le loyer

Lors du départ d’un locataire, les propriétaires souhaitent parfois augmenter le loyer attribué au prochain locataire. Jusqu’à récemment, les propriétaires pouvaient augmenter le loyer à la suite de travaux réalisés dans le logement qu’ils mettent en location, mais cette possibilité est désormais conditionnée à la réalisation de travaux d’isolation importants. Pour pouvoir augmenter le loyer entre deux locataires, dans les « zones tendues », c’est-à-dire les communes où la demande de logements est la plus forte, les propriétaires doivent s’assurer que leur logement est bien isolé, et effectuer des travaux d’isolation permettant d’abaisser sa consommation énergétique en-dessous de 331 kWh par m² et par an, le cas échéant. Si la consommation est supérieure à cette valeur, le logement est alors classé en F et G dans un diagnostic de performance énergétique (DPE). 

Au 1er janvier 2023, les logements classés G seront interdits à la location en France.

Les copropriétaires de bonne foi sont exonérés de travaux

Cette mesure doit permettre de réduire considérablement les émissions de CO2 dans les milieux urbains, mais l’Ademe (Agence de l’environnement et de maîtrise de l’énergie) a quand-même souligné que les logements classés F et G se situent principalement dans des copropriétés. Un copropriétaire seul ne peut pas obtenir le remplacement de la chaudière et l’isolation de la toiture par exemple, car ces décisions se prennent dans les assemblées générales. Un copropriétaire qui souhaiterait réaliser ces travaux peut donc parfaitement faire face au refus des autres copropriétaires qui peuvent alors bloquer les travaux en ne les votant pas.

1er janvier 2028, tous les logements devront afficher un DPE classé E

La loi énergie et climat prévoit que tous les propriétaires de logements dont la consommation énergétique relève des classes F et G devront avoir réalisés des travaux permettant de passer en classe E d’ici le 1er janvier 2028. En revanche, les propriétaires de logement qui peuvent prouver qu’ils ne parviennent pas à faire voter les travaux d’isolation nécessaires en assemblée générale, sont exonérés de l’obligation de réaliser des travaux. En attendant, les loyers restent bloqués pour les logements trop énergivores.

L’augmentation des loyers est déjà encadrée dans les zones tendues

Les zones tendues font déjà l’objet d’un encadrement des loyers lors d’une relocation entre deux locataires, car dans ces secteurs, les propriétaires ne peuvent pas augmenter le loyer comme ils le souhaitent. Lorsqu’un nouveau locataire entre dans le logement, le propriétaire doit lui attribuer un loyer similaire, ou alors appliquer une augmentation indexée sur l’IRL (l’indice de référence des loyers), qui est fixée par l’INSEE. Jusqu’à présent, un propriétaire pouvait augmenter davantage le loyer à partir du moment où il réalisait des travaux dans le logement. Il pouvait d’ailleurs librement augmenter le loyer lorsqu’il réalisait des travaux dont le montant était au moins égal à la dernière année de loyers, quelle que soit la nature de ces travaux. Si les travaux étaient de moindre ampleur, il pouvait alors appliquer une hausse qui ne pouvait excéder 15 % du montant total des travaux. Mais désormais, l’augmentation du loyer ne dépend pas simplement de la réalisation des travaux : il ne s'agit pas de remplacer le système électrique ou de refaire la salle de bains, les travaux doivent permettre de réduire considérablement la consommation énergétique du logement.