Lorsque des travaux sont soumis à une obligation de garantie décennale, le syndic est tenu de faire le nécessaire pour que la copropriété puisse bénéficier d'une assurance dommage-ouvrage.
Un syndic n'est pas obligé de souscrire une assurance dommage-ouvrage
Tous les travaux n’entrainent pas une obligation pour la copropriété de souscrire une assurance dommage-ouvrage. Cette assurance garantit le paiement des travaux visant à réparer des dommages de nature décennale. Il s’agit des désordres qui compromettent la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa destination. Ces désordres résultent, notamment, d’un vice du sol, d’un vice de construction ou encore d’un défaut de conformité au contrat de construction.
Les obligations du syndic de copropriété
La commission relative à la copropriété détermine les obligations imposées au syndic concernant l’assurance dommage-ouvrage. Elle précise qu’il est tenu d’effectuer les missions suivantes :
- Recevoir, conserver et transmettre à son successeur le contrat dommage-ouvrage.
- Lorsque des travaux entraînant une obligation d’assurance dommage-ouvrage sont prévus, il doit informer les copropriétaires du caractère obligatoire de cette assurance, et ce lors de l’assemblée devant statuer sur les travaux.
- Si la copropriété est à l’initiative des travaux, le syndic conserve la police d’assurance et les éventuels avenants pendant la durée de la garantie décennale.
- Lorsqu’une indemnité est versée par l’assurance, le syndic en conserve la preuve et doit en informer les copropriétaires. Il leur rappelle qu’elle est destinée à la réparation.
- Lors de l’établissement de l’état daté qu’il fournit au notaire lors de la cession d’un lot, il indique les références des polices d’assurance et leurs avenants en cours de validité.
Lorsque les travaux sont autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, l’autorisation est subordonnée à la justification de la souscription d’une police d’assurance.
Quelle est la responsabilité du syndic dans le cadre de travaux ?
Un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 23 septembre 2004 a considéré que le syndic avait commis une faute relative à l'assurance dommage-ouvrage. Dans le cadre de travaux relevant de l'assurance dommage-ouvrage, il n’a pas précisé, lors de l’assemblée, que cette assurance était imposée par la loi et n’a donc pas demandé à l’assemblée de voter la souscription, par son intermédiaire, d’une police de cette nature. Selon les juges, il a manqué à son devoir de conseil et cela a privé le syndicat des copropriétaires du bénéfice d’une expertise et du préfinancement des travaux de reprise des désordres. Cette faute du syndic est de nature à engager sa responsabilité contractuelle. Son assurance responsabilité professionnelle peut être mise en jeu.
- Articles 1792 et suivants du code civil
- Article 242-1 du code des assurances
- Rép. min. n° 21126 : JOAN Q, 18 août 1980, p. 3485
- Comm. copr., recomm. n° 18, § I, 1
- CA Paris, 23e ch., sect. A, 25 juin 2003, n° 2001/16945
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