Comment préparer l’achat d’un terrain constructible ?

Ça y est, vous êtes prêt à vous lancer dans votre projet immobilier de construction mais vous ne savez pas exactement comment vous y prendre pour trouver et sélectionner les bons terrains constructibles disponibles à la vente ? Voici les différents canaux pour vous aider dans vos recherches !

Tout d'abord, les petites annonces : sur le site de seloger.com, vous pouvez rapidement comparer les emplacements, la taille du terrain, la fourchette de prix et d'autres caractéristiques importantes des terrains constructibles disponibles sur la zone géographique souhaitée. Si vous souhaitez par la suite vous faire accompagner d’un professionnel pour l’achat de votre terrain, pensez à sauvegarder votre sélection d’annonces afin d’avoir des exemples concrets de terrains qui correspondent à vos critères.  

Autre option : les agences immobilières agréées. Elles mettent, souvent, en avant dans leur vitrine et sur leur site web les biens immobiliers à acheter ou à louer, mais plus rarement les terrains disponibles. N’hésitez pas à contacter directement les agences du territoire que vous visez pour connaitre les terrains référencés. Vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier est un choix judicieux puisque vous profiterez de son expertise lors des visites et de la préparation de l’offre d’achat, tout en gagnant du temps dans vos recherches. 

D'autre part, les constructeurs immobiliers sont des professionnels très bien placés sur le marché de l’immobilier pour vous aider à trouver un terrain constructible. En effet, grâce à leur portefeuille de terrains disponibles à la vente et à leur réseau de partenaires fonciers, ils auront plusieurs choix à vous proposer. De plus, ces professionnels de la construction vous feront bénéficier de leur expertise quant à la qualité du terrain, à l’accord du permis de construire et à l’adéquation du terrain avec vos projets de construction. 

On y pense plus rarement, mais si vous avez déjà choisie précisément la commune dans laquelle vous recherchez un terrain, la mairie pourra vous renseigner sur les terrains constructibles à la vente sur son territoire communal. Enfin, bien que le notaire puisse intervenir plus tard dans la procédure d’achat d’un terrain constructible (au moment de la signature du compromis de vente), ce professionnel peut aussi avoir dans sa clientèle des vendeurs de terrains, avec qui il peut vous mettre en contact.

Après de nombreuses visites, vous voilà avec un ou plusieurs terrains dans votre sélection. Avant de faire une offre d’achat (ou pour vous aider à choisir le bon), il est important de vérifier la fiabilité du terrain pour votre projet de construction.

Tout d'abord, vous devrez vous pencher sur les règles d’urbanisme applicables au terrain. Consultez le plan local d’urbanisme (PLU) qui définit les règles en matière de construction sur la commune. Il est disponible auprès de la maire. Veillez, également, à vérifier le certificat d’urbanisme, un document délivré par les municipalités afin de montrer que la construction ou l'aménagement proposé est conforme à la réglementation et aux normes locales et qu'il répond aux besoins de la communauté environnante. Ce certificat permet également de garantir la sécurité et la solidité des bâtiments en s'assurant que des installations adéquates sont disponibles pour l'accès et la sortie, l'intégrité structurelle, l'entretien permanent et la durabilité environnementale.

Il existe deux types de certificat d’urbanisme. Le certificat d’urbanisme d’information donne les informations générales sur le terrain à savoir les règles d’urbanisme, les limites publiques liées au droit de propriété, l’existence ou non d’une zone soumise au droit de préemption, le fait que le terrain appartienne à un ancien site industriel et les taxes urbaines liées au terrain. Le certificat d’urbanisme opérationnel va, en plus de ces informations générales sur le terrain, donner des indications sur la faisabilité du projet de construction et indiquera si le terrain est raccordé aux réseaux publics d’eau, de gaz et d’électricité.  

Deux autres points primordiaux sont à vérifier sur votre terrain :

• La surface : il est fortement conseillé de réaliser le bornage du terrain afin de bien délimiter la surface de votre terrain et les limites de propriété avec les terrains voisins. Pour ce faire, vous pouvez faire appel à un géomètre-expert. Le bornage donnera lieu à un procès-verbal signé par les différentes parties pour fixer légalement la surface de la parcelle mesurée. 
• La nature et la qualité des sols : si les sols sont trop argileux ou humides, le budget de votre projet de construction pourra augmenter à cause du coût de renfort des fondations. Pour vérifier l’état des sols du terrain, vous pouvez consulter le diagnostic d’état des risques et pollutions (diagnostic ERP) réalisé par le propriétaire du terrain. Si vous avez un doute quant à ce diagnostic, votre constructeur pourra venir afin de vérifier la qualité et la nature des sols. 

Vous vous êtes positionné sur le terrain retenu dans votre sélection. Il est désormais temps de préparer votre dossier pour faire une offre d’achat. Avant de faire cette offre, vous devez vérifier que vos finances vous permettent bien un tel achat et optimiser vos comptes. Viendra ensuite le moment de rédiger l'offre d'achat !

Préparer son dossier 

Si vous cherchez à obtenir un prêt pour un terrain à bâtir, il est important de bien préparer vos finances. Vous devrez prouver que le prêt est un investissement qui en vaut la peine et ce en ayant les estimations de ce qu'il vous en coûtera pour réaliser votre projet. Soyez prêt à fournir des documents comme des preuves de revenus, des relevés bancaires et d'autres documents dont les prêteurs ont besoin pour évaluer votre solvabilité. Faites des recherches sur les différents prêteurs et leurs exigences en matière de prêt afin de pouvoir soumettre des demandes adaptées, cela pourrait vous donner un avantage. Recherchez des taux d'intérêt compétitifs en comparant différentes offres, assurez-vous que les frais associés sont raisonnables et surtout, lisez très attentivement les petits caractères des offres d’emprunt ! L’investissement dans un tel projet immobilier est souvent celui d’une vie, alors n’hésitez pas à faire appel à un courtier en assurance emprunteur qui vous conseillera selon vos besoins en financement sur les différentes offres de prêt, mais surtout, il vous aidera à réduire les taux d’intérêts (celui de l'assurance emprunteur mais également celle du prêt en lui-même) ainsi que d'autres frais (de dossier notamment) induits par le prêt que l’on vous propose. Cela est particulièrement intéressant à l'heure où les taux immobiliers remontent, mais gardez en tête que le coût de ce service se situe aux alentours de 1% du montant emprunté.

La rédaction de l’offre d’achat

Il faut savoir que pour l’achat d’un terrain constructible, l’offre d’achat peut être orale mais ne vous engage pas. Si vous souhaitez qu’elle soit juridiquement valable, il faudra faire une offre d’achat écrite. Voici quelques éléments à intégrer dans son contenu : 

• La date de l’offre d’achat.
• Les informations d’identité du ou des acquéreurs (nom, prénom, adresse actuelle, date et lieu de naissance).
• Votre volonté d’acquérir ce terrain avec un descriptif de ses caractéristiques (localisation, superficie…).
• Le montant de l’offre avec les conditions d’obtention d’un prêt immobilier au taux maximal (selon votre situation) assurance emprunteur comprise.
• L’obtention d’un permis de construire préalable.
• Le délai de validité de votre offre. Le délai raisonnable reconnu par la jurisprudence est de 8 à 15 jours. 
• Les moyens pour répondre positivement à l’offre : email, lettre recommandée avec accusé de réception , voie d’huissier à telle adresse…