Quels sont les frais de notaire sur les terrains constructibles en 2023 ?

Un terrain constructible est un terrain à bâtir, ce qui signifie qu’il est possible d’ériger une ou plusieurs constructions neuves dessus. C’est la différence avec un terrain non constructible qui ne peut accueillir aucune construction.

Pour qu’il soit considéré comme constructible, un terrain doit répondre à certains critères :

• Il doit être mécaniquement apte à supporter le poids d'une construction (notamment en ce qui concerne la nature du sol).
• Il doit être viabilisé et doit donc avoir été raccordé aux réseaux d’eau et d’électricité, mais également à une ou deux voiries.
• Il doit faire l’objet d’une autorisation de construire par un document d’urbanisme et les éventuelles servitudes doivent avoir été étudiées en amont.

Il existe différentes façons de savoir si un terrain est constructible, comme la consultation :

• du cadastre,
• du certificat d’urbanisme,
• du PLU (plan local d’urbanisme).

Il est également possible de convertir un terrain non constructible en terrain constructible, à condition de réaliser certains aménagements comme le raccordement aux réseaux, par exemple.

Les frais de notaire pour l’achat d’un terrain constructible oscillent entre 7 et 8 % du prix total, tout comme pour une transaction classique dans l’ancien.

Les frais de notaire se composent de différents éléments qui expliquent ce coût :

• Les émoluments du notaire qui constituent sa rémunération et qui sont réglementés, encadrés par un barème déterminé en fonction du prix. Ces honoraires ne représentent toutefois qu’une petite partie des frais de notaire, à savoir 1/10^e environ de toute la somme.
• Les débours qui constituent des sommes avancées par le notaire pour le compte de son client, et qui représentent en moyenne 1 % du prix du terrain. Ce coût peut varier d’un notaire à l’autre et couvre notamment la demande de certificat d’urbanisme, la situation hypothécaire, etc.
• Les droits et taxes qui représentent la grande majorité des frais de notaire, soit environ 80 %. Il s’agit de taxes et d'impôts collectés par le notaire pour qu'il les reverse ensuite au fisc. Ils se composent, notamment, des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière.

Selon les cas, le calcul des frais de notaire sur les terrains constructibles peut varier. On peut déterminer plusieurs facteurs qui influencent le calcul.

Acheter un terrain à un particulier

Lorsque l’achat du terrain constructible se fait auprès d’un particulier, il faut appliquer de 0,8 à 3,9 % pour les émoluments proportionnels et 5,80 % pour les droits de mutation dans le calcul des frais de notaire. Les frais de notaire se situent autour de 8 % dans ce cas de figure.

Acheter un terrain nu

Lorsque l’on achète un terrain nu, les frais de notaire s’élèvent également à 8 % du prix du terrain mais l’acheteur peut bénéficier de frais de notaire réduits, car le taux des droits de mutation est ramené à 0,7 % au lieu de 5,80 %.

Pour bénéficier du taux réduit, il est nécessaire de cumuler certaines conditions :

• L’acquéreur doit acheter un terrain à un professionnel soumis au régime de la TVA.
• Lors de la transaction N-1, le vendeur doit s’être acquitté de la TVA qu’il a ensuite récupérée.
• L’acquéreur doit s’engager à revendre le terrain dans un délai de 5 ans à compter de la signature de l’acte.

Si toutes ces conditions sont réunies, les frais de notaire ne s’élèvent alors plus qu’à 3 % du prix total du terrain constructible.