Il est important de fixer un montant juste pour le loyer d’un bien immobilier, car dès que le locataire entre dans les lieux, il n’est plus possible de changer le montant. Pour le déterminer, le bailleur doit alors respecter certaines règles en fonction du logement et de sa situation géographique. Nous faisons le point par étapes.
Évaluer le bien lui-même
Sa localisation géographique
La valeur locative d'un bien peut fortement augmenter ou baisser en fonction de sa situation géographique. En effet, un logement qui se situe en centre-ville, à proximité de toutes les commodités (commerçants, école, transports en commun, axes routiers importants…) aura forcément un loyer beaucoup plus élevé qu'un logement qui se trouve à l'écart de tout ou dans une zone où il y a beaucoup de nuisances sonores, par exemple.
La surface habitable
Le montant du loyer dépend également de la surface habitable du logement et de son nombre de pièces. Plus il est spacieux, et plus le loyer sera élevé.
Pour calculer la surface habitable, le bailleur doit se référer à la loi Boutin. C'est-à-dire qu'il ne doit prendre en compte que la surface au sol dont la hauteur sous plafond est de 1m80 minimum. Les caves, greniers, vérandas, garages, terrasses et autres dépendances sont exclus du calcul de la surface habitable.
Il est à noter que l'article 3-1 de la loi Alur du 6 juillet 1989 permet à un locataire de demander la diminution du montant du loyer s'il fait constater par un professionnel que la surface habitable est inférieure de plus d’1/20ème (soit 5 %) à celle indiquée sur le contrat de location.
Le standing du logement
Le standing du logement joue un rôle très important dans le calcul du loyer. Il comprend l'état de la façade extérieure de l'immeuble, mais aussi l'état intérieur. Par exemple un logement bien isolé, équipé de nombreux placards, d'appareils électroménagers, d'un balcon ou d'un ascenseur, aura une valeur locative plus forte.
Il faut aussi savoir que les étages élevés sont les plus plébiscités par les locataires, car ils présentent certains avantages :
- Moins de nuisances sonores provenant de la rue,
- Plus sécurisant en ce qui concerne les probabilités de cambriolage,
- Souvent plus ensoleillés, avec un panorama plus agréable qu’au rez-de-chaussée, et moins de vis-à-vis.
Par conséquent, plus le logement est haut et plus le loyer sera onéreux.
Le niveau de performance énergétique
Un logement doté d'une bonne isolation thermique et d'appareils de chauffage performants aura un loyer plus élevé qu'un logement énergivore. Pour connaître le niveau de la performance énergétique d'un logement, le locataire doit consulter l'étiquette obtenue au DPE. La lettre A correspond à une consommation d'énergie très basse, contrairement à la lettre G qui correspond à une passoire thermique.
Calculer le rendement locatif
Si le propriétaire bailleur a encore un prêt immobilier pour le logement à louer, il est également très intéressant de calculer le rendement locatif pour déterminer le loyer juste.
Le montant du loyer idéal est un loyer qui couvre le remboursement du prêt et l'ensemble des dépenses (impôts, charges…), et permet ainsi un investissement autofinancé.
Pour avoir un bon retour sur investissement locatif, le taux de rentabilité doit se situer entre 5% et 10%.
Pour connaître le taux de rentabilité locatif d'un logement, il suffit de faire un simple calcul :
100 x (montant des loyers annuels/montant de l’investissement du bien) = taux de rentabilité locatif.
En dessous de 5%, l'investissement est considéré comme risqué, car le rendement locatif ne permettra pas de couvrir l'investissement de base.
Toutefois, un taux de rentabilité élevé ne signifie pas forcément que l'investissement sera plus fructueux. En effet, il s'agit bien souvent de logements dont le loyer est bas, car il n'y a pas de pression démographique. Le secteur n'étant pas attractif, les candidats sont moins nombreux, et le logement perd alors de la valeur à la revente.
Pour certaines grandes villes où la demande est supérieure à l'offre, le taux de vacance locative est très bas. Les prix d'achat y sont plus élevés, ce qui entraîne de ce fait un taux de rentabilité plus élevé.
Fixer un loyer dans une zone tendue
Une zone tendue est un secteur où le marché locatif est tendu. C'est-à-dire là où les offres de location peinent à répondre à la demande. Il s'agit de plus de 1 000 villes qui se situent dans les 28 principales agglomérations françaises.
Pour limiter les difficultés à se loger dans ces zones, le gouvernement a décidé de restreindre la hausse des prix des loyers en interdisant aux bailleurs d'augmenter le prix du loyer entre deux locataires, ou bien dans les 18 mois après le départ d'un locataire.
Certaines de ces communes imposent un loyer de référence au mètre carré à ne pas dépasser. Le bailleur n'a donc pas le droit de fixer un loyer supérieur au loyer de référence par rapport au prix du mètre carré, qui est fixé par décret.
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