Le bail précaire, ou bail dérogatoire, est un contrat de location qui concerne les locaux commerciaux. Il déroge aux règles habituelles des baux commerciaux et exclut la possibilité d’un renouvellement.
Les avantages du bail précaire
L'article L.145-5 du Code de Commerce permet au bailleur et au locataire de déroger au statut des baux commerciaux en concluant un bail dérogatoire. Mais alors quels sont les avantages de cette solution pour les deux parties ?
Ce bail de courte durée offre deux avantages au locataire :
- conçu comme un « bail à l'essai », le locataire a ainsi la possibilité d'évaluer l'emplacement ou de tester la viabilité de son entreprise;
- le loyer est généralement plus abordable qu’avec un bail commercial classique.
Pour le bailleur, l’avantage est de taille puisqu'il évite un engagement à long terme avec un locataire inconnu.
En revanche, il faut noter que le locataire ne bénéficie ni du renouvellement du bail ni de l'indemnité d'éviction à l'expiration du bail. Ce type de contrat de location est courant pour de petites boutiques, des restaurants éphémères, des start-ups en croissance, ou des locaux reconvertis.
Le bail précaire est déconseillé aux commerçants risquant de perdre leur fonds de commerce et leur clientèle à la fin du bail (puisqu’ils devront vraisemblablement déménager).
Quelles sont les conditions pour conclure un bail précaire ?
Pour conclure un bail précaire, quatre conditions sine qua non doivent être remplies.
Le bailleur et le locataire concluent le bail précaire d’un commun accord
Il est indispensable que la volonté des deux parties de conclure le bail soit claire et non-équivoque. Dans le cas contraire, cela entraînera d'importantes conséquences pour le locataire. Par ailleurs, le contrat doit être rédigé par écrit pour constituer une preuve de la relation contractuelle entre les parties.
En pratique, il est recommandé d'inclure une clause spécifique dans le bail, ou de faire signer au locataire un document reconnaissant explicitement qu'il n'a pas droit à la propriété commerciale, au renouvellement ou à une indemnité d'éviction.
La durée du bail dérogatoire est limitée à 3 ans maximum
Alors que la durée minimale d'un bail commercial classique est de 9 ans, celle d'un bail commercial dérogatoire est limitée à 3 ans. Deux options s’offrent alors au locataire :
- conclure un seul bail d'une durée de 3 ans ou moins;
- ou conclure plusieurs baux successifs dont la durée totale n'excède pas 3 ans. Par exemple un bail précaire d’1 an, puis un second de 2 ans.
La durée d'un bail dérogatoire se calcule au jour près. Par exemple, un bail de 36 mois débutant le 1er janvier 2022 prend fin le 31 décembre 2024. À l'issue des 3 ans, il est impossible de conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux, conformément à l'article L 145-5, alinéa 1 du Code de commerce.
De plus, ce contrat de location doit être conclu au moment de l'entrée dans les lieux du locataire. Cela exclut ainsi la possibilité d'un bail dérogatoire à la suite d'un bail 3/6/9.
Les états des lieux
Un état des lieux des locaux doit être établi à l'entrée et à la sortie du locataire. Cela doit se faire de manière écrite et contradictoire entre les parties elles-mêmes, par un mandataire désigné par elles ou par un huissier dont les frais sont partagés.
Le locataire n’a pas la propriété commerciale
Ce type de contrat de location se caractérise par l’absence de propriété commerciale pour le locataire. Ce dernier ne peut pas céder le local, mais il est en mesure de le sous-louer pour la durée restante du contrat.
Pourquoi est-il conseillé de faire appel à un avocat pour rédiger son bail précaire ?
Les clauses prévues dans les modèles de baux dérogatoires peuvent être inadaptées à la situation spécifique de votre entreprise et à son contexte. Ainsi, il est nécessaire, lors de l'utilisation d'un modèle, d'identifier les clauses pertinentes et d'écarter les autres.
C’est un exercice complexe si les parties sont novices dans le domaine. Le bail dérogatoire étant une exception au régime classique des baux commerciaux, les juges sont en mesure de le requalifier en cas de doute ou d'absence d'une clause obligatoire dans le contrat. Cette requalification en bail commercial classique entraîne des conséquences :
- les parties s’engagent automatiquement pour une durée de neuf ans;
- et le locataire acquiert un droit au renouvellement du bail.
Aussi, il est fortement recommandé de recourir à l'assistance d'un avocat spécialisé en droit des baux commerciaux. C'est le moyen le plus sûr d'assurer la validité juridique du bail dérogatoire et une protection juridique adéquate pour les deux parties.
Est-il possible de rompre un bail précaire commercial ?
En principe, le bail dérogatoire a une durée déterminée et se termine automatiquement à la date spécifiée dans le contrat, sans possibilité de congé anticipé pour le propriétaire ou le locataire.
À l'expiration du bail, le locataire doit libérer les lieux sans droit au renouvellement ou à une indemnité d’éviction. Si le locataire reste un mois après la fin du bail sans opposition du propriétaire, il obtient automatiquement un nouveau bail, requalifié en bail commercial.
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