Droits de mutation : comment calculer vos frais de notaire ?

Droits de mutation : comment calculer vos frais de notaire ?
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Garant de la sécurité juridique des transactions immobilières, le notaire est rémunéré par ses clients selon les tarifs de l’État. Que recouvrent ces fameux « frais de notaire » ? Comment les calculer ? Explications.

À quoi correspondent les frais de notaire ?

Passage obligé de toute acquisition d’un bien immobilier, la rédaction d’un acte authentique nécessite l’intervention d’un notaire et donc engendre des frais - parfois élevés - à la charge de l’acquéreur. Les frais notariés sont constitués à 80 % de droits dus au Trésor Public tels que TVA mais aussi taxes de mutation (collectivités locales, État). S'il les perçoit dans un premier temps, le notaire doit ensuite les reverser à l'État.

Les droits de mutation ont augmenté

Depuis le 1er mars 2014, la taxe départementale est passée de 3,8 à 4,5 % du prix de vente selon le département où la vente a lieu. Les droits de mutation peuvent ainsi atteindre jusqu'à 5,09 % du prix de vente. Seuls 10 départements continuent de percevoir des droits de mutation plafonnés à 3,8 %. Il s’agit des départements suivants :

  • Indre (36), Isère (38), Loire-Atlantique (44), Mayenne (53), Morbihan (56), Paris (75), Yvelines (78), Martinique (972) et Guyane (973)

Seuls 10 % des frais de notaire sont perçus par l’étude notariale

Il s’agit là de la rémunération du notaire proprement dite. S'il fixe librement le montant de ses honoraires (en cas de prestations de conseil, par exemple), le notaire perçoit des émoluments dont le montant est fixé par l'État (la loi pour la croissance et la loi Macron les ont récemment modifiés mais un décret doit encore préciser la nouvelle grille des tarifs applicables). Ces émoluments sont proportionnels (en cas de transaction immobilière, ils varieront en fonction de la valeur du bien vendu) ou fixes (pour une donation pendant le mariage, il vous en coûtera 30 U.V (soit 117 € HT, une unité de valeur valant actuellement 3,90 € HT).

Les tarifs des notaires étant fixés par l’État, ils sont les mêmes partout

Quant aux 10 % restants, il s’agit des frais de formalités, copies et débours (aussi appelés  « déboursés »). Ce sont les sommes que le notaire a avancées pour le compte de son client afin de rémunérer les divers intervenants (par exemple, un géomètre) ou encore financer certains documents (demande de pièces d’urbanisme, état hypothécaire, frais de photocopies d’actes, purge du délai de rétractation, interrogation du cadastre, diagnostics, etc.). Sans oublier les frais de publication (aussi appelés « contribution de sécurité immobilière ») qui correspondent à 0,1 % du prix de vente.

Calculez vos frais de notaire

Le plus souvent, il faut tabler sur des frais de mutation (émoluments du notaire + droits d'enregistrement) représentant entre 6 % et 8 % de la valeur du bien vendu pour l’acquisition d'un bien ancien. Si le logement est neuf, alors ces frais varieront entre 2 et 3 % du prix de vente. Enfin, au cas où l’achat se ferait via la souscription d’un crédit assorti d’une hypothèque, une majoration de 2 % environ du montant emprunté s’appliquera. Vous souhaitez calculer vos frais de notaire : financer.seloger.com

Conseils SeLoger

La plupart des professionnels recommandent d'inclure ces frais de notaire dans son plan de financement.

Les barèmes des frais de notaire

Régis par le décret du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires, les frais d’acte notariés se calculent en utilisant un barème proportionnel et dégressif par tranches. En effet, il existe un taux pour chaque catégorie d’acte. Deux séries (S1 et S2) précisent ainsi quels sont les taux applicables à tel ou tel acte. Pour info, le montant minimum d’un émolument proportionnel est de 20 « unités de valeur » (UV). 

Les frais de notaire en cas d’achat d'une maison

Dans le cas d’une vente immobilière (maison ou appartement), le prix de vente est découpé en tranches. Et ce sont les tarifs de la série S1 qui s'appliquent. Le prix de l’intervention du notaire correspondra alors à :

  • 4 % (hors TVA) de la valeur du bien jusqu’à 6 500 €.
  • 1,65 % de la valeur du bien, de 6 500 jusqu’à 17 000 €,
  • 1,1 % entre 17 000 et 60 000 €,
  • 0,825 % au-delà de 60 000 €.

Les frais de notaire en cas de succession

En matière de succession, les émoluments des notaires sont réglementés et varient selon le type d’opération effectué. Pour un acte de notoriété en ligne directe (destiné à prouver sa qualité d'héritier), le tarif est fixé à 58,20 € (hors TVA). Pour un certificat de propriété (ou de mutation), le tarif est dégressif et proportionnel à la valeur du bien transmis. Il faudra alors compter de 15,6 % (hors TVA) de la valeur du bien (si celle-ci ne dépasse pas 1 524 €) à 0,5 % (hors TVA)  pour un bien d’une valeur supérieure à 1 524 €.

Pour une déclaration de succession, les frais de notaire seront également dégressifs et proportionnels. Pour une part d’actif successoral inférieure à 6 500 €, les frais seront alors de 1,6 %. Entre 6 500 et 17 000 €, ils passeront à 0,88 % de la part de l’actif brut. Puis ils tomberont à 0,6 % pour une valeur d’actif comprise entre 17 000 et 30 000 €. Et enfin, ils seront de 0,44 % si la valeur d’actif dépasse 30 000 €. En revanche, s’il doit faire procéder à un un inventaire, les émoluments perçus par le notaire seront fixes. Ils s’élèveront à 78 € (hors TVA).

Bon à savoir

En cas d’attestation de propriété (ou de mutation par décès), les frais notariés seront calculés par tranches. Jusqu’à 6 500 €, ils correspondront à 2 % de la valeur du bien. Entre 6 500 et 17 000 €, ils seront de 1,1 %. De 17 000 à 30 000 €, les frais se monteront à 0,75 % de la valeur du bien. Et au-delà de 30 000 €, ils tomberont à 0,55 %.

Exemples de simulation de frais de notaire

Pour un appartement dont le prix de vente serait de 200 000 €, les émoluments du notaire seront d'environ 2 061 €. Soit 6 500 x 4 % (260 €) + 17 000 - 6 500 x 1,65 % (173,25 %) = 60 000 - 17 000 x 1,1 % (473 €) + 200 000 - 60 000 x 0,825 % (1 155 €) = 2 473 € HT + TVA (412,25 € ) = 2 061 € TTC. 

Et si cet appartement se trouve dans l'un des 91 départements dont les droits de mutation ont augmenté, les droits d'enregistrement seront de 11 613 €.  Soit 9 000 € (200 000 x 4,5 %) pour la taxe départementale + 2 400 € (200 000 x 1,20 %) pour la taxe communale + 213 € pour la taxe au profit de l'État (2,37 % de la taxe départementale).

Vous paierez alors 13 674 € (2 061 € émoluments du notaire + 11 613 € droits d'enregistrement ).

Les points clés à retenir

  • Pour un bien dans l'ancien, les frais de notaire varieront entre 6 et 8 % de la valeur du bien vendu (dans le neuf, ils sont de 2 à 3 %).
  • L'augmentation récente des frais de notaire n'est pas due à une hausse des tarifs notariés mais à celle de la taxe départementale.
  • Seulement 10 % des frais de notaire sont affectés à la rémunération de l'étude.

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