Lors de la signature d’un compromis de vente, on intègre généralement des conditions suspensives qui doivent être réalisées pour que la vente définitive soit conclue. On relève différentes formes de conditions suspensives, mais celles-ci demeurent valables dans le délai imparti.
Une condition suspensive est toujours valable…
Une condition suspensive est une mention écrite dans le compromis de vente qui permet de conditionner la conclusion définitive de la vente à la réalisation de certains évènements. L’évènement le plus couramment mentionné au titre des conditions suspensives est l’obtention d’un crédit immobilier : concrètement, la vente n’aura lieu que si l’acquéreur obtient son prêt. Ainsi, cette condition reste valable tant que l’acquéreur n’a pas annoncé si elle était réalisée ou non.
…dans le délai imparti
Si les conditions suspensives demeurent valables tant que l’acquéreur ne les a pas remplies, c’est en revanche conditionné à un certain délai. En l’occurrence, la condition d’obtention de prêt, par exemple, est souvent soumise à un délai compris entre 45 et 90 jours. Tant que ce délai n’est pas arrivé à son terme, la condition suspensive demeure valable.
La particularité d’une condition suspensive, c’est que si elle ne se réalise pas, la vente est annulée mais sans contrepartie financière.
La condition suspensive d’obtention de crédit s’impose
On peut retrouver une forme de condition suspensive peu courante : celle de l’obtention d’un crédit maximum d'un certain montant défini. Cette clause suspensive a d’ailleurs fait l’objet d’un procès et la Cour de Cassation s’est même exprimée sur cette question. En l’espèce, un vendeur souhaitait mettre fin à la vente de son bien car l’acquéreur avait obtenu un crédit immobilier de 500 000 € et le compromis de vente contenait une condition suspensive qui mentionnait que l’acquéreur devait obtenir un crédit immobilier d’un montant maximum de 725 000 €, d’une durée maximale de 20 ans et pour un taux d’intérêt également plafonné. Les juges ont estimé que l’obtention par l’acquéreur d’un crédit de 500 000 € était conforme à l’exigence d’un crédit qui devait être de 725 000 € maximum et non de 725 000 € net. La condition suspensive était donc réalisée, l’acquéreur devait seulement respecter son engagement de payer la somme totale promise le jour de la vente chez le notaire.
Le compromis caduc si la condition suspensive ne se réalise pas
La condition suspensive, qui prévoit la caducité du compromis de vente en cas de non-obtention du crédit immobilier par l’acquéreur, est fréquente. Mais il existe d’autres types de conditions suspensives, qui produisent toutes le même effet. Elles entraînent purement et simplement l’annulation de la vente si elles n’ont pas lieu. Ces conditions suspensives permettent ainsi de protéger notamment l’acquéreur des aléas puisque la banque ne donne son accord définitif qu’après étude du dossier, mais également, comme dans le cas cité précédemment, de le protéger d’un prêteur éventuellement trop gourmand, qui imposerait une durée de remboursement trop longue, un crédit trop élevé ou encore un taux d’intérêt trop onéreux.
Cass. Civ 3, 14.1.2021, P 20-11.224
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