Les frais de notaire dans l’ancien constituent une part non négligeable du budget d’acquisition : environ 7 à 8 % du prix d'achat. De quoi sont-ils composés ? Comment les calculer ? Explications.
Frais de notaire : comment sont-ils calculés ?
À combien s’élèvent les frais de notaires pour un logement ancien ? C'est une question importante à se poser avant de boucler son budget lors d’un achat, d’autant qu’ils sont significativement plus élevés que dans le neuf : 7 à 8 % du prix d'achat dans l'ancien contre 2 à 3 % dans le neuf, hors frais d'agence.
On entend par « bien immobilier ancien » tous les biens à l’exclusion des logements neufs, c’est-à-dire qui a déjà fait l'objet d'un transfert de propriété, qui a été habité ou qui l'est lors de la vente ou par défaut, tout bien dont la construction est supérieure à 5 ans.
Les frais de notaire sont composés des éléments suivants :
- Les émoluments du notaire (sa rémunération).
- Les droits de mutation (taxes versées à l'État et aux collectivités).
- Les débours et frais de formalités (sommes déboursées par le notaire pour réaliser certaines démarches).
- La contribution de sécurité immobilière (pour financer l'inscription du bien au service des hypothèques).
Les émoluments du notaire
Les émoluments du notaire reviennent au notaire et à ses collaborateurs, au titre de la rémunération de l’étude notariale. Ils sont fixés selon un barème dégressif défini par l’État, suivant quatre tranches de prix du bien :
| Tranches de prix | Pourcentage à appliquer |
|---|---|
| Jusqu’à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Attention, il faut aussi ajouter 20 % de TVA sur les émoluments du notaire. Ainsi, pour l’achat d’un bien ancien d’une valeur de 200 000 €, le calcul est le suivant :
6 500 x 3,870 % = 251,55 € pour la première tranche, auxquels on ajoute respectivement chaque tranche suivante : (17 000 - 6 500) x 1,596 % = 167,58 € pour la deuxième tranche, puis (60 000 - 17 000) x 1,064 % = 457,52 € pour la troisière tranche et enfin (200 000 - 60 000) x 0,799 % = 1 118,60 € pour la dernière tranche. Ce qui donne en tout 1 995,25 € auxquels on doit ajouter 20 % de TVA, soit 2 394,30 € d’émoluments.
Les droits de mutation
Les droits de mutation dans l’ancien sont des taxes qui reviennent au Trésor Public et dépendent de la localisation du bien. Une hausse de ces droits a été rendue possible en 2014, mais tous les départements n’ont pas fait le choix de l'appliquer. Ces taxes représentent près de 80 % des frais de notaires dans l'ancien.
Départements conservant l’ancien taux :
- l’Indre (36), l’Isère (38), le Morbihan (56) et Mayotte (976). Les droits de mutation s’élèvent à 5,09 % du prix de vente du bien ancien.
Départements appliquant le nouveau taux :
- Partout ailleurs, c’est-à-dire dans les 97 autres départements, les droits de mutation s’élèvent à 5,80 % du prix de vente.
Les débours et frais de formalités
Dans le cadre de la transaction, le notaire doit effectuer différentes démarches comme, par exemple, la demande de pièces d’urbanisme, l’état hypothécaire, l’interrogation du cadastre, etc. Y sont appliqués des émoluments de formalités fixés par un barème. Le prix peut donc varier en fonction des démarches, mais il représente environ 10 % du total des frais de notaire.
S’ajoutent aussi des frais annexes qui correspondent au remboursement de sommes que le notaire a payé à des tiers pour le compte de son client (constitution du dossier, état civil, extrait d’acte…), ainsi que des sommes à directement par le vendeur comme l'accompte après la signature du compromis de vente.
La contribution de sécurité immobilière
Enfin, la contribution de sécurité immobilière est due à l’État pour l’accomplissement des formalités d’enregistrement et de publicité foncière. Concrètement, cela correspond aux frais engrendrés par l'enregistrement légal de la transaction immobilière auprès de l'administration. Elle s’élève au taux proportionnel de 0,10 % du prix du bien (avec un minimum de 15 €). Dans l’exemple pris plus haut, cette contribution s’élèverait donc à 200 €.
Au total, dans l’exemple que nous avons pris pour un bien ancien de 200 000 €, les frais de notaire seraient d’environ 2 394,30 € (émoluments) + 11 800 € (droits de mutation dans un département appliquant le nouveau taux) + environ 1100 € de débours et frais annexes (attention, il s'agit là d'un exemple, cette somme peut évoluer selon les démarches réalisées par le notaire) + 200 € de contribution de sécurité immobilière = 15 494,30 €, soit un peu plus de 7,70 % du prix du bien. Mais pour éviter d'entrer dans ces savants calculs vous-même, le plus simple est encore d'utiliser un simulateur de frais de notaire.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)