Quelle différence entre frais de notaire et droits de mutation ?

L’acquisition d’un bien immobilier implique quasi systématiquement le paiement de frais d’acquisition. S’ils sont communément appelés « frais de notaire », ils ne sont pourtant pas uniquement la rémunération de l’officier public. En vérité, ils regroupent plusieurs types de coûts : 

• Les émoluments du notaire, c’est-à-dire sa rémunération réelle pour le travail effectué. Ils sont encadrés par l’État et fixés par décret. 
• Les frais divers et débours, qui sont des sommes avancées par le notaire pour le compte de l’acheteur, afin de monter le dossier (consultation du cadastre et des documents d’urbanisme, etc.) et de régler les divers intervenants (géomètre, etc.). 
• Les droits de mutation, qui correspondent aux taxes versées aux collectivités (commune et département) ainsi qu'à la taxe collectée pour l’État, et qui constituent la majeure partie des frais d’acquisition (80 % environ). 

Il est donc plus juste de parler de frais d’acquisition que de frais de notaire, puisque le notaire ne perçoit qu’une partie des frais d’acquisition : les émoluments. L’utilisation de l’expression « frais de notaire » est un abus de langage ayant tendance à créer la confusion. 

Les frais d'acquisition varient selon le prix de vente du bien, sa localisation géographique et sa nature (ancien ou neuf). Pour obtenir une estimation adaptée à sa situation, l’acquéreur peut calculer ses frais de notaire avant de finaliser son budget d'achat. 

Les frais d’acquisition constituent une dépense importante qu’il vaut mieux prendre en compte pour estimer un budget d’achat. Le plus souvent, pour accorder un prêt bancaire, le prêteur demande un apport personnel d’un montant au moins égal à celui des frais d’acquisition. 

Il s’agit de la rémunération de l’étude notariale pour le travail de rédaction de l’acte authentique de vente ou d’achat d’un bien immobilier. Ces émoluments se calculent sur tout le territoire français, selon un barème progressif par tranches dégressives, fixé par la loi. L’arrêté du 28 février 2020, qui a pris effet au 1er janvier 2021, a fixé un nouveau barème, reconduit jusqu'au 29 février 2028 (arrêté du 25 février 2026) : 

Par exemple, pour un achat d’un montant de 150 000 €, cela donne des émoluments s’élevant à : 1 595,75 € HT (voir tableau, ci-dessous)

Notez par ailleurs que, depuis l'arrêté du 28 février 2020, entré en vigueur le 1er janvier 2021, les notaires peuvent consentir des remises partielles sur leurs émoluments. Ces remises partielles, qui ont doublé, concernent les transactions d’un montant supérieur ou égal à 100 000 €. Dorénavant, les notaires ont la liberté d’accorder une remise maximale de 20 % sur leur rémunération et ce taux maximal de 20 % s’applique sur la part des émoluments calculés sur le prix d’achat uniquement au-delà de 100 000 €. 

Les droits de mutation comprennent les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière nécessaire au paiement de la prestation informant les personnes concernées qu'une vente a lieu. Ils sont exigibles dès la signature de l’acte de vente, et sont calculés sur le prix du bien cédé. Ils constituent la majeure partie des frais d’acquisition.

Les droits de mutation sont reversés au Trésor Public. Ils reviennent selon les cas, à l’État ou aux collectivités locales. Calculés selon la valeur du bien, leurs montants varient également en fonction de son emplacement géographique. 

Depuis le 1^er avril 2025, certains départements ont pu relever de façon temporaire (jusqu’au 31 mars 2028), le taux de la taxe départementale des DMTO (droits de mutation à titre onéreux) de 0,5 %, obtenant ainsi un taux global de 6,32 %. 

Ainsi, les droits de mutation dans l’ancien s’établissent de la façon suivante : 

• 6,32 % dans la grande majorité des départements. Il s’agit des départements ayant choisi d’appliquer la hausse des droits de mutation rendue possible par la loi de finances pour 2025.
• 5,81 % dans onze départements (Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Lozère, Oise, Hautes-Pyrénées, Saône-et-Loire, Guadeloupe, et Mayotte) ayant choisi de garder le taux de la taxe départementale à 4,5 %. 
• 5,09 % pour le département de l’Indre qui a tenu à geler son taux de taxe départementale à 3,80 %. 

Pour donner un coup de pouce aux jeunes actifs et aux ménages modestes, il existe des dispositifs d’exonération partielle ou totale des DMTO, conformément aux dispositions de l’article 1594 FG du Code général des impôts. Pour en bénéficier 3 conditions cumulatives sont nécessaires : être primo-accédant, acheter en résidence principale et respecter les plafonds de revenus fixés par les départements.  

Avant de se lancer dans un projet d’achat immobilier, il est crucial d’anticiper les frais d’acquisition, communément appelés « frais de notaire ». Leur montant ne se borne donc pas à la rémunération du notaire (émoluments), puisqu’il comprend également les droits et taxes versés au Trésor public, et les débours et formalités nécessaires à la réalisation de la vente. 

Leur niveau varie notamment selon la nature du bien. Dans l’ancien, les frais d’acquisition représentent généralement autour de 7 à 8 % du prix de vente, tandis qu’ils sont nettement plus faibles dans le neuf, où ils se situent le plus souvent autour de 2 à 4 %. 

Une estimation des frais est plus que nécessaire, avant même la formulation d’une offre d’achat, afin de connaître réellement le montant requis pour concrétiser le projet. Un calculateur de frais de notaire peut vous permettre en quelques clics d’obtenir une simulation très proche de la réalité, car pour mesurer précisément le coût de son acquisition, il faut incontestablement évaluer les frais d’acquisition !