Succession : comment évaluer le prix d'un bien immobilier ?

12 oct 2017
mis à jour le
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Suite au décès du propriétaire d'un bien immobilier, ses héritiers vont être amenés à déposer une déclaration de succession auprès de l’administration. Pour éviter de subir un redressement fiscal, mieux vaut alors évaluer le logement au plus juste. Éléments d’explication.

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Une maison en Bourgogne
Un logement qui constituait la résidence principale du défunt bénéficie d’un abattement de 20 % sur le prix estimé. © smpoly

Sommaire

Déterminez la valeur vénale du bien immobilier

Suite à un décès, le patrimoine du défunt devra faire l’objet d’une estimation. Cette estimation aura notamment pour but de calculer le montant des droits de succession qui devront être versés à l’administration fiscale. Mais quelle est la marche à suivre pour procéder à l’estimation d'un bien immobilier pour succession ? Les biens immobiliers (maisons individuelles, appartements, bois et forêts, etc.) du défunt seront estimés en fonction de leur valeur vénale. Celle-ci correspond, au jour du décès, au prix qui pourrait raisonnablement être retiré de la vente du patrimoine immobilier du défunt. Pour ce qui est des logements dont le propriétaire avait l’usage au moment de la transmission, leur valeur vénale sera réputée égale à la valeur du bien, libre de tout occupation. Afin de vous aider dans cette évaluation, SeLoger vous donne la possibilité la valeur de votre appartement ou d'estimer sa maison.

Bon à savoir

Si l’administration fiscale estime que le bien a été sous-évalué, elle doit en apporter la preuve par comparaison avec des ventes de biens immobiliers similaires situés dans le même secteur.

Evaluez le prix du logement

Pour se faire une idée la plus précise possible de la valeur de la maison ou de l’appartement du défunt, ses héritiers peuvent éplucher les annonces immobilières à la recherche de biens équivalents (superficie, prestations, localisation, état général, etc.) à celui qu’ils souhaitent estimer. Le problème, c’est que ne figurent dans les annonces immobilières que les prix demandés et ceux-ci pourront être revus à la baisse. Le plus souvent, les notaires chargés de la succession du défunt demanderont aux héritiers de consulter plusieurs agences immobilières. En croisant les résultats et en comparant les différentes estimations obtenues, il sera alors possible de s’approcher au plus près de la valeur réelle du logement.

Et pour les meubles, comment ça marche ?

Avant de procéder à la déclaration de succession, les héritiers devront déterminer la valeur non seulement des meubles mais aussi des différents objets du défunt ainsi, éventuellement, de ses bijoux. Ceux-ci seront alors :

  • Vendus aux enchères.
  • Evalués, de façon forfaitaire, à 5 % du montant de la succession.
  • Ou estimés par un commissaire-priseur.

Profitez - éventuellement - d’un abattement sur la valeur vénale du bien

S’il constituait la résidence principale du défunt au jour de son décès, un bien immobilier bénéficiera d’un abattement, c’est-à-dire d’une réduction de 20 % sur sa valeur vénale réelle. Deux conditions devront toutefois être remplies :

  1. Le bien devait constituer la résidence principale du défunt au jour du décès, c'est-à-dire qu’il devait y avoir sa résidence « habituelle et effective » pendant la majeure partie de l’année.
  2. Le bien doit continuer à être occupé, à titre de résidence principale, par le conjoint survivant, par le partenaire pacsé ou par un ou plusieurs enfants - mineurs ou majeurs protégés (sous tutelle ou curatelle) du défunt ou de son conjoint.

Bon à savoir

Si la déclaration de succession, qui doit intervenir dans les six mois qui suivent le décès, n’a pas été faite à temps et qu’ils se retrouvent à devoir payer des indemnités de retard à l’administration fiscale, les héritiers du défunt pourront se retourner contre leur notaire. Si la négligence de l’officier public est avérée, sa responsabilité professionnelle pourra être engagée. Il pourra se voir condamné à devoir rembourser aux héritiers la somme correspondant aux pénalités de retard qu’ils auront versées aux impôts.

Que faire si vous avez été spolié ?

Il peur arriver que le bien immobilier du défunt ayant fait l’objet d’une sous-évaluation, l’un des héritiers subisse un préjudice. S’il estime avoir été spolié, l’héritier pourra alors saisir le tribunal de grande instance afin d’intenter une « action en rescision pour lésion ». Pour que son action soit recevable, l’héritier prétendument spolié devra alors apporter la preuve que son préjudice se chiffre à plus de 25 % de sa part sur le bien immobilier. S’il obtient gain de cause, ses cohéritiers pourront être condamnés à devoir lui verser un complément.

Qu’arrive-t-il si le logement a été surévalué ?

Dans le cadre d’une déclaration de succession, si la valeur d’un bien peut être sous-évaluée, force est de constater qu’a contrario, elle peut également avoir fait l’objet d’une surévaluation. Pour obtenir le remboursement des droits de succession qu’il aura indûment versés, l’héritier devra apporter la preuve que la valeur indiquée dans la déclaration de succession est supérieure à sa valeur au jour du décès. Mais cet héritier n’aura que jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant le décès pour exercer son recours et obtenir du fisc qu’il lui restitue le trop-perçu.

Bon à savoir

L’administration fiscale dispose d’un délai de trois années, à compter de la déclaration de succession, pour prouver qu’un bien a été sous-évalué. Dans le cas d’une déclaration de succession qui aurait été effectuée en juin 2019, les services des impôts auront jusqu’au 31 décembre 2022 pour la contester. Une fois le délai expiré, il sera trop tard pour agir..

Quel risque y a-t-il à sous-évaluer le bien ?

Dans le cadre d'une succession,  pondérer à outrance la valeur vénale d'un bien immobilier vous expose à un redressement fiscal et au paiement de pénalités. Si le fisc parvient à prouver que le bien a été sous-évalué, en s'appuyant notamment su les prix de vente de biens comparables (surface, localisation, emplacement…), il pourra exiger de vous que vous régularisiez vos droits de succession en vous acquittant du paiement de la différence de valeur, avec une majoration due au titre des intérêts de retard. Si l'administration fiscale démontre que vous êtes de mauvaise foi, la majoration pourra atteindre 40 %. Et même monter jusqu'à 80 % en cas de manoeuvres frauduleuses. Enfin, les héritiers pourront se voir appliquer un redressement judiciaire.

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