Ce qu’il faut retenir de la loi ALUR

Ce qu’il faut retenir de la loi  ALUR
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La loi pour l’accès au logement et urbanisme rénové (ALUR) portée par Cécile Duflot, a été publiée au Journal Officiel. Elle signe de nombreux changements qui vont intervenir au fur et à mesure de la parution des décrets. Explications…

Un encadrement des loyers pour les investisseurs

Lorsque vous investissez dans un logement neuf, vous avez deux possibilités :

  1. Vous avez choisi le dispositif Duflot et son incitation fiscale de 18% de réduction d’impôt. Les loyers sont déjà plafonnés par zone géographique et la loi ALUR ne vous concerne pas.
  2. Vous n’avez pas opté pour le dispositif Duflot mais vous avez quand même choisi d’investir et de louer. Là vous rentrez dans le champ des observatoires et de l’encadrement des loyers prévus par la loi ALUR avec un loyer médian de référence.  Un complément de loyer est possible selon l’emplacement et le confort du bien.

Bon à savoir

Si vous avez investi dans un meublé avec le régime Censi-Bouvard dans des résidences pour étudiants, pour seniors ou pour touristes, vous n’êtes pas concernés par l’encadrement des loyers meublés.

Pour le locataire des frais d’accession à la location réduits

Les frais d’agence sont à la charge du propriétaire-bailleur sauf ceux concernant la rédaction du bail, l’état des lieux, la visite du logement, la constitution du dossier du locataire qui seront partagés entre les deux parties. De plus, le propriétaire a un mois de délai pour restituer le dépôt de garantie au lieu de deux auparavant dès l’instant où il n’y a pas de réserve lors de l’état des lieux.

Chiffre clé

1 mois ! Dans les zones tendues, le locataire a un mois de préavis pour quitter le logement contre trois mois dans le régime de droit commun.

Pour le propriétaire des garanties renforcées

La garantie universelle des loyers (GUL) pour les bailleurs, mais de façon facultative et gratuite, pour protéger les propriétaires-bailleurs  pendant 18 mois des impayés de loyers. Les bailleurs qui renoncent à la GUL peuvent opter pour la caution après renonciation mentionnée dans le bail. Exception : lors de la location à un étudiant (hormis régime Censi-Bouvard), il peut y avoir cumul GUL et caution.

Une incitation pour construire de nouveaux logements

Pour construire davantage et donc faire baisser le prix d’achat des logements neufs, la loi Alur fixe diverses mesures :

  • élaboration des plans locaux d’urbanisme (PLU) au niveau de l’intercommunalité et non plus au niveau de la commune. Seul bémol, le transfert des compétences à l’échelle de l’intercommunalité ne peut se faire si un quart des communes représentant au moins 20% de la population s’y oppose.
  • suppression des coefficients d’occupation des sols (COS) et de la taille minimale des terrains constructibles.
  • construction sur d’anciennes friches industrielles après études sur leur état de pollution.
  • création de statuts, sociétés ou coopératives, pour les habitats participatifs afin d’autoriser à des particuliers de concevoir un projet de construction dans lequel ils veulent se loger.

Ça change aussi du côté des copropriétés

Propriétaire occupant ou bailleur, votre appartement dans une résidence est soumis à la vie en copropriété et à son règlement. Résultat, il est obligatoire d’ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété sauf pour celle comportant moins de 15 lots. Il faut aussi redéfinir des horaires pour le syndic avec un forfait annuel de gestion courante.

Les points clés à retenir

  • Un encadrement des loyers dans certaines zones si vous n’avez pas opté pour le dispositif Duflot
  • Des frais d’accession à la location réduits
  • Une garantie universelle gratuite pour les propriétaires-bailleurs
  • Des facilités pour construire de nouveaux logements
  • Des nouvelles dispositions pour les copropriétés : compte bancaire séparé et honoraires de syndic plafonnés.

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