Logement insalubre ou indécent : dispense de préavis pour le locataire

Logement insalubre ou indécent : dispense de préavis pour le locataire
partage(s)

Le locataire d’un bail d’habitation, qui souhaite quitter le logement, doit respecter un préavis de trois mois ou d’un mois selon sa situation. Il peut toutefois être dispensé de préavis si le logement est inhabitable.

Une jurisprudence constante pose le principe selon lequel le locataire n’a pas à respecter de préavis lorsque le logement est insalubre ou indécent. Il est retenu, dans ce cas, le manquement grave du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent, ne présentant pas de risque pour la santé et la sécurité des occupants.

A titre d’exemple, le locataire peut quitter le logement sans préavis en raison d’une coupure de l’alimentation d’eau prolongée sur plusieurs mois ou encore en cas d’absence de fenêtre dans le logement, d’existence d’infiltrations d’eau, d’une installation électrique dangereuse ou d’un dysfonctionnement de la ventilation mécanique occasionnant une importante humidité.  

La non décence ou le caractère insalubre du logement doit être prouvé. Il convient donc au locataire de contacter le service d’hygiène de la commune où se situe le logement ou l’agence régionale de santé en vue de faire établir un constat sur l’état du logement. Un rapport d’hygiène de la commune ou de l’ARS est reconnu comme mode de preuve par les juges.

La jurisprudence admet toutefois d’autres éléments servant de preuve comme par exemple un constat d’huissier, ou un rapport établi par une compagnie d’assurance. La recevabilité de ces éléments est cependant soumise à l’appréciation des juges.

A noter : la dispense de préavis n’est pas admise dès lors que les désordres constatés dans le logement résultent d’une faute du locataire ou d’un défaut d’entretien de sa part.

Références juridiques

  • Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent ;
  • Articles 6 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;
  • Arrêt de la cour d’appel de Chambéry du 23 janvier 2007 ;
  • Arrêt de la cour d’appel de Rennes du 18 mai 2006 ;
  • Réponse ministérielle n°107681 : JOAN Q 17 janvier 2012.