Le droit de préemption peut se définir comme étant la priorité accordée à un locataire lorsque son propriétaire lui manifeste sa volonté de vendre le bien loué.
Le cadre général du droit de préemption pour une location privée
Le droit de préemption existe aussi bien en droit public que privé. Il est valable pour les locataires d'habitation et soumis à certaines conditions légales, notamment du côté du propriétaire (renforcement du dispositif légal par le décret du 22 décembre 2014 entré en vigueur le 1er janvier 2015). Le cadre général implique une liste de documents ainsi que des délais temporels prévus pour l'exécution du droit de préemption.
Les obligations du propriétaire
Le propriétaire doit donner à son locataire un congé pour vente (motivé) soit par lettre recommandée avec accusé de réception soit par voie d'acte d'huissier. Cet acte a la valeur d'une offre de vente dans laquelle sont indiqués le prix et les conditions de l'aliénation du bien. Lorsque le propriétaire décide de vendre son bien à des conditions plus avantageuses que l'offre qui a été refusée par son locataire, il doit obligatoirement lui reformuler cette nouvelle offre.
Les délais légaux
Le congé de vente doit être donné au locataire six mois avant la fin du bail de location. Si le locataire n'est pas intéressé par un achat, il quitte les locaux au terme du bail ; s'il préempte, il dispose de 2 mois à partir de sa réponse pour conclure sa vente (le délai est étendu à 4 mois lorsque la vente est soumise à l'obtention d'un prêt bancaire).
Référence juridique
La législation en vigueur pour le droit de préemption relatif aux locations privées au 1er Janvier 2015 :
- La loi du 6 juillet 1989 relative au congé pour vente.
- La loi Alur relative aux nouvelles conditions de location immobilière.
- Le décret 2014-1572 du 22 décembre 2014 sur les documents exigibles du propriétaire.
Les cas particuliers : des documents complémentaires
Cela concerne essentiellement l'immobilier ancien et les Sociétés Civiles Immobilières (SCI).
Pour l'immobilier ancien
Est qualifié d'ancien tout immeuble de plus de 15 ans. Dans ce cadre, un diagnostic technique peut être demandé pour tout ce qui concerne les façades, le gros œuvre ou encore les canalisations. La législation évolue rapidement et ce qui est actuellement en vigueur et facultatif aujourd'hui sera devenu obligatoire en 2017 avec l'entrée en vigueur de la loi Alur.
Dans le cadre d'une SCI
Le cas est différent puisqu'il s'agit d'une société. Peuvent être demandés tous les documents relatifs au bon fonctionnement de la SCI, à savoir les statuts en vigueur de la société incluant les dernières cessions de parts sociales ainsi que tous les livres ou documents relatifs au dernier exercice social de la SCI.
La loi et la jurisprudence françaises protègent les locataires. Dans le cas d'un droit de préemption privé, si les délais ou la notification au locataire ne sont pas conformes, la vente à tiers d'un bien immobilier peut tout simplement être annulée.
Les points clés à retenir
- Le droit de préemption locatif n'est pas automatique.
- Des exceptions existent lorsque la vente du bien s'effectue au profit de quelqu'un de sa famille (jusqu'au 4e degré familial inclus) ou en cas de vétusté de l'immeuble.
- La loi du 6 juillet 1989 définit les conditions légales du droit de préemption locatif pour les baux classiques portant sur une durée de 3 ans.
- Le droit de préemption ne s'applique pas pour les habitations meublées ou bien les locations saisonnières.
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